CONTRIBUTOR
長嶋 修
「第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント」の第一人者。
1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」を設立、現会長。「第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント」の第一人者。国土交通省・経済産業省などの委員を歴任し、2008年４月、ホームインスペクション（住宅診断）の普及・公認資格制度を整えるため、NPO法人日本ホームインスペクターズ協会を設立し、初代理事長に就任。『「空き家」が蝕む日本』（ポプラ新書）など。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。
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ビジネス
メディアが報じる「不動産バブル崩壊」という嘘
2015年後半あたりからささやかれている「不動産バブル崩壊説」だが、そんなものは大嘘だ。こうした崩壊・暴落説でなぜか常にやり玉に上がるのは、都心湾岸地区のタワーマンション群である。確かに中国人を中心とした外国人のいわゆる「爆買い」は終わり、一部では売りも出ている。しかし結論を言えば現在の国内不動産市 ...
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ビジネス
「悪いインフレ」下で不動産投資は可能か
今回は、不動産市場とインフレとの関係を考えてみよう。景気回復に伴うインフレによって日本経済が本格回復した場合の不動産市場は比較的想像しやすい。まず東京都心のAクラスのオフィス賃料が上昇したり、期待利回りが低下したりすることで価格が上昇する。それを受けて、価格上昇の波は都心マンションなどに波及していく ...
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ビジネス
欠陥発覚も度々、それでも不動産は「大手」が安心なのか？
不動産、とりわけマイホームの世界には、いわゆる「大手志向」がある。しかしその理由ははっきりしているわけではなく、「なんとなく」だ。大規模タワーマンションに代表される比較的高級路線のマンションは、主として大手のデベロッパーが手掛けるが、中小規模であまり耳なじみのないデベロッパーがNGというわけでもない ...
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ビジネス
修繕積立金を食い物にする「怪しいコンサル」の見分け方
日本の分譲マンションストック600万戸の「高齢化」が進行している。2031年には築30年を超えるマンションが406万戸、40年超えが235万戸、50年超えが106万戸となる見込みだ。建物と同時に所有者も高齢化しているうえ賃貸化も進み、さらに昨今は「空き家問題」も浮上。一戸建てよりマンションの空き家の ...
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ビジネス
「住宅診断」業界は癒着天国、欠陥隠ぺいの恐れも
中古住宅取引の際にホームインスペクション（住宅診断）について説明することを義務付ける「改正宅地建物取引業法」が国会を通過し、早ければ2018年度から施行される見込みとなったことで、不動産業界は大きく動いた。ホームインスペクションとは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場 ...
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ビジネス
森友問題、証人喚問で露呈した「国の落ち度」
学校法人「森友学園」への国有地売却問題をめぐり、3月23日に行われた証人喚問で籠池泰典理事長は「土地取引に神風が吹いた」と証言した。政治的な関与があったかを問われると「あったのだろうというふうに認識している」と答えた。ゴミ撤去費8億1900万円を引いて1億3400万円となった売却額について「想定外の ...
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ビジネス
森友学園問題、国による「買い戻し」が難しい4つの理由
学校法人「森友学園」が小学校設置の認可申請を取り下げた。これで土地売買契約の前提がくずれ、森友学園は違約金として売買代金の10パーセント、1340万円の支払い義務が生じる。その上で財務省は土地を買い戻す方針だ。しかし、実際に問題として買い戻しのハードルは高い。それはなぜか。まず、買い戻しにあたっては ...
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ビジネス
マンションは「管理状態」で資産格差が出る時代に［日本の不動産最前線 第10回］
新築マンションを買って入居した後、建物に不具合があるとどうなるか。「引き渡しから10年間は10年の保証がついています」といった説明を受けて安心してはいけない。なぜならその範囲は「主要構造部」「雨漏りを防止する部分」の2点に限られるからだ。それ以外の多くの部位は2年・5年などの期限を設けた「アクターサ ...
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ビジネス
急増するリノベーション物件の落とし穴［日本の不動産最前線 第9回］
首都圏の中古マンション市場が好調だ。東日本不動産流通機構によれば、2017年12月の首都圏中古マンション成約件数は前年比2ケタ増のプラス17.7％。成約平米単価は前年比9.5％上昇、成約価格は前年比9.0％上昇し、ともに2013年1月から48か月連続で前年同月を上回った。昨年後半から恒常的に契約率7 ...
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ライフスタイル
マイホーム購入前に知っておきたい「最低限のこと」［日本の不動産最前線 第8回］
本コラムをご覧になる方のなかには、年明けあたりからマイホーム探しをしようとしている方も多いのではないだろうか。待望のマイホームには胸が高鳴るが、注意したいのは、物件見学から契約までの購入者と宅地建物取引業者（以下、宅建業者）とのやり取りには認識に違いがあったり、その認識のズレや購入者側の無知を業者が ...
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投資
業者だけが得をする「物件情報囲い込み」の実態［日本の不動産最前線 第7回］
自身が所有している不動産の売却情報が、宅地建物取引業者（以下、宅建業者）によって囲い込まれ、その情報が市場に行き渡っていないとしたら、あなたはどう思うだろうか。もちろんこのようなことは、依頼者であるあなたに対する背信行為であるし、そもそも契約違反だ。しかし今も多くの物件情報が隠蔽されている。宅建業者 ...
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投資
「悪性インフレ」に備えるたったひとつの方法［日本の不動産最前線 第6回］
財務省は17日、「国の債務管理の在り方に関する懇談会」において、日本の国債金利が1％上昇すると、民間金融機関などの含み損はGDPの13.5％に上るとの試算を公表した。日銀が金融政策決定会合で「長短金利操作付き量的・質的金融緩和（QQE）」の導入を決めてから1か月が経過。政策の軸足がマネタリーベース（ ...
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投資
「家の資産価値」を長持ちさせる、住宅診断のすすめ［日本の不動産最前線 第5回］
住宅市場ではこれから面白いことが起きる。「新築の時にその価値が最も高く、10年で半値、25年程度で価値ゼロ」といったこれまでの常識が覆されることになる。「住宅の寿命は30年」。おそらく多くの方がこうしたアナウンスをうのみにしていることだろう。しかし残念ながらそれは間違い、勘違いだ。国交省発信による木 ...
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投資
不動産価格下落リスクの見分け方［日本の不動産最前線 第4回］
前回コラムでは、多くの街において今後、道路一本はさんで不動産の資産性や居住快適性に天国と地獄のような格差が生まれる可能性が高いことを指摘した。これから本格化する人口・世帯減の文脈において、自治体が「人口密度を保つ」「地価上昇を目指す」とする区域と「そうでない地域」つまり人口密度を維持に努めず、上下水 ...
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投資
道を挟んで天国と地獄？ 鍵を握る自治体の選択［日本の不動産最前線 第3回］
不動産の価値はなにより、1にも2にも「ロケーション」だ。10億かけて建てた豪邸も、誰も住まないようなところに立地していればそれは実質的に「価値ゼロ」だし、かなり劣化した建物でも立地さえ良ければ、再生に資金投入するか再建築によって新たな価値を創出することも可能だ。昨今、駅から求められる距離は「徒歩7分 ...
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投資
ゴーストタウン化!? 日本都市の空き家が社会問題に［日本の不動産最前線 第2回］
このままいくと我が国の多くの街は文字通り「空き家だらけのゴーストタウン」になる可能性が高い。住宅市場ではこのところ毎年90万戸ペースで新築住宅が量産されているが、今後アベノミクスが奏功して新築着工が120万戸ペースに回復すれば、2040年に全国の空き家率は43％、60万戸ペースに激減しても36％にな ...
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ビジネス
マイナス金利が住宅市場に効かない2つの理由［日本の不動産最前線 第1回］
マイナス金利導入後も、住宅市場に改善の兆しは見られない。日銀が2月から導入した「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」（以下マイナス金利）を受けて不動産市場では、先にマイナス金利を導入したスイスやデンマーク、スウェーデンなどで住宅市場が加熱しているとして、日本でもそうしたことが起きるのではないかとの思 ...