1. 投資の成果は掛け算で決まる
国内不動産と海外不動産の大きな違いは、為替です。為替リスクがあることが海外不動産の大きな特徴ですが、これはリスクでもある一方で大きなリターンをもたらす可能性もあります。
私が最初に購入したフロリダのコンドミニアムは、当時の為替レートが1ドル＝83円、購入価格9万ドルで、円貨で約750万円でした。現在では、現地価格が3割以上値上がりして約12万ドル。そしてドル円の為替レートも100円として、約20%のドルの上昇ということになります。結果、現在の円貨での物件価格は約1,200万円となっています。
海外不動産の場合、このように現地の物件価格の動きと為替レートの変動によってリターンが「掛け算で決まる」という特徴があります。日本の投資家から見れば、円安と不動産価格の上昇が同時に起これば円ベースでは大きなリターンが実現するのです。逆に円高と不動産価格の下落が重なれば、そのダメージも掛け算で影響します。
2. 買うまでだけではなく、管理して売却するまでが運用
購入して終わりではなく、管理し売却をして初めて評価が決まるのが不動産投資です。海外不動産の場合は、距離の問題があるので、自分で管理したり、売却先を探すのは現実的ではありません。現地の信頼できるエージェントが必須となります。
いくら物件が魅力的であっても、物件を管理し、売却時の手続を代行してくれるような信頼できるパートナーが見つからない場所では不動産投資はするべきではないでしょう。
「不動産は管理で決まる」と言われますが、海外不動産投資においては国内以上に管理状況の確認が必須です。
3. 始める前に投資目的を明確にする
海外不動産投資を始める前にまず投資目的をはっきりさせることが重要です。不動産投資の目的は大きく3つあると考えます。キャピタルゲイン（値上り益）、インカムゲイン（賃貸収入）、そしてタックスメリット（税効果）です。
新興国は、一般に成長に賭ける投資になりますから、物件の値上がりや高い家賃収入を目的に投資していくことになります。
一方で、先進国は安定に賭ける投資で、値上がりや高い家賃収入よりも投資先のリスクを抑えたい人に向いたエリアと言えます。また先進国で築年数の古い中古物件を購入して、減価償却によってタックスメリットを享受する投資家もいます。
投資目的を明確にすることで、どのエリアのどんな物件に投資すべきかが見えてくるのです。投資対象は先進国から新興国まで、今後益々広がっていくと思います。
