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「第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント」の第一人者。

wavebreakmedia / shutterstock

本コラムをご覧になる方のなかには、年明けあたりからマイホーム探しをしようとしている方も多いのではないだろうか。

待望のマイホームには胸が高鳴るが、注意したいのは、物件見学から契約までの購入者と宅地建物取引業者(以下、宅建業者)とのやり取りには認識に違いがあったり、その認識のズレや購入者側の無知を業者が利用しようとしてトラブルに発展する例があるということだ。さくら事務所のコンサル現場においても散見される。

今回は、そうしたトラブルに巻き込まれたり、不快な思いをしないための知識として「申し込み」や「契約」、「手付金」などの基本事項について、簡潔に整理しておこう。

申し込みと契約は別物

物件を気に入ったらまず、「購入申し込み」を行う。ところがこの「申し込み」の段階では、売主、買主の双方に、何ら法的義務が発生しないことは意外と知られていない。

不動産売買でいう「申し込み」とはいわば「契約の予約あるいは準備」のようなもの。申込みの後、不動産売買契約書に署名・押印して手付金を支払った時点で初めて契約の効力が発生し、売主・買主双方に法的義務や権利が発生する。つまりその前段階である「申し込み」においては、たとえキャンセルしても何らペナルティーは発生しない。

確かに民法では「契約は口頭でも成立する」とされるが、過去の判例においても、申込書に記名・押印して申込金を預けた段階で契約とみなされたことは、ない。つまり申込みの後「やっぱり契約するのをやめました」は可能なのだ。

もちろん、同義上の責任は残るゆえ、安易に申し込みをするのは考えもの。その物件を気に入り、特段の問題などなければ契約しよう、という意思が固まった段階で申込みを行うべきだ。

民法は司法の基本法だ。しかし、不動産売買に精通した宅建業者と一般消費者に民法を適用していては、情報の非対称性などから一般消費者にとって不利な状況が生まれることが想定できる。

そこで宅地建物取引業法(以下宅建業法)では、不動産業者に対して信義誠実を求め、一般消費者が思わぬトラブルにまきこまれないよう、民法よりも詳細な規定を設けている。宅建業法に定められていない事柄は民法が適用となるが、民法と重複する場合は宅建業法が優先される。

申込時には「申込書」「買い付け証明書」などの書類に署名・押印し、「申込金」とよばれる数万円~10万円程度のお金を預けるのが一般的だ。この申込金は、もし何らかの理由で契約に至らなかった場合には、必ず返金される。まれに「契約をしないなら申込金は返金できません」という業者もいて驚かされるが、契約前の申込金はあくまで「預かり金」の性格があるだけ。何の問題もなく、当然に返金してもらえるものだ。

文=長嶋 修

 

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