円滑な事業承継を行うためには
戦後の日本経済を牽引してきた企業経営者の年齢は、70代半ばに差しかかっています。そのなかでいま、多くの経営者にとって頭痛の種になっているのが、「事業承継」でしょう。自分の子どもに経営を譲りたくても、当の子どもは家業を継ぐ気がなく、誰に譲るべきかで悩んでいる経営者もいれば、自分の資産を子どもたちに譲りたいのに、自社株の評価額が高くなりすぎ、相続した人たちが相続税や贈与税を払えなくなる恐れがあるので、おいそれと会社を第三者に譲渡できないと考える経営者もいらっしゃいます。
相続税対策として、企業の株式の評価額をわざと下げて相続させるという方法がありますが、これは小手先の相続対策です。本当に大事なことは、いかにして事業の継続性を高めるかということです。そのためには、相続税対策として株価の評価額を下げるなどということをしないほうがよいケースもあります。
こうした事業承継問題は、超高齢社会の深刻化と人口減少の加速によって、待ったなしの状態にあります。
私たちボルテックスは、事業承継問題を解決するうえで有効な解答をもっています。それが、「区分所有オフィス」というスキームです。
安定した賃料収入が事業の継続性を支える
「区分所有」という言葉自体、初めて聞いたという方もいらっしゃると思います。簡単に申し上げますと、東京都心の商業地に立つ中規模のハイグレードオフィスビルを1棟購入して、バリューアップを図ります。そして、フロアや部屋ごとに「区分所有オフィス」として販売しています。ちなみに、中規模のオフィスビルは市場競争による賃料下落を起こしにくいため、安定した賃料収入が得られます。中小企業の経営者にとって、1棟が数十億円もするような物件をまるごと買うのは困難ですが、1フロアごとのバラ売りなら、手が届くのではないかと考えたのです。
こうした、本業とは別の賃料収入を確保することは、企業の安定したキャッシュフローの確保に役立ちます。日本で100年以上続いている長寿企業の経営をみると、多くが不動産投資によって安定した賃料収入を得ていました。つまり不動産投資による賃料収入は、事業の継続性維持に寄与するのです。
本業が厳しいときでも、保有不動産から得られる賃料収入があれば、厳しい局面を乗り切ることができるでしょう。一般的に企業が不動産投資を行うのは、大半が本業に関連した物件です。例えば工場や倉庫を建てるといったことが典型的な事例ですが、こうした本業に関連した不動産は、資金繰りに窮したからといって、いつでも売却できる類いのものではありません。それらの不動産を売却したら、本業に支障を来します。
しかし、オフィスビルの区分所有なら、いつでも必要なときに売却できます。このように申し上げると、おそらく多くの方は、「不動産は現金化に時間のかかる投資対象だから、いつでも売却できるというのは誇張ではないか」などという疑問を感じるのではないかと思います。確かに、ただのワンルームマンション投資だと、買い手が見つかるまでに長い期間を要する場合もありますが、我々が提案している「区分所有オフィス」であれば、顧客ネットワークによる売買市場が形成されており買い増しニーズが高いため、売却に要する期間は3カ月程度、最短1日で他の買い手が見つかるので、ほぼいつでも売却できると考えて差し支えありません。資産運用において流動性は命です。
ほかにも、さまざまなメリットがあります。我々が管理しているオフィスビルの稼働率は98%以上を維持していますし、テナントが退出した後の空室期間も3カ月程度です。購入していただいた後の運営管理は、私どもが行いますので、突発的・追加的な支出も一切ありません。また、区分所有していただく物件の参考価格は、お客様専用のポータルサイトで把握できるようにしてあります。
こうした利便性の高さから、1年で30%、5年で50%のお客様に買い増し（追加契約）をいただいており、リピート率は高くなっています。
2つの所得格差を是正するスキーム
「区分所有オフィス」を活用してくださっているお客様の半分は、地方の優良企業です。いや、ちょっと厳しい言い方をすれば、「元優良企業」というところも少なくありません。
いま、地方経済は都心部への人口流出、高齢化によって、非常に厳しい状況にあります。かつては地元経済の雄として頑張っていた優良企業のなかには、大都市圏に本社機能を移してしまうところもあり、ますます中央と地方の経済格差が広がっています。
現在、我々が取り扱っている「区分所有オフィス」の95%は、東京23区内にあります。地方企業が区分所有オフィスを保有するということは、中央に集中し過ぎた富を、地方に還流させるのと同じ意味をもちます。これによって、大都市圏と地方の所得格差を是正できます。
また、東京で優良オフィスを所有しているのは、財閥、大企業、国です。彼らは、言うなれば日本的資本主義社会におけるヒエラルキーの上位者です。地方企業とは圧倒的な所得格差があるわけですが、この問題も「区分所有オフィス」を保有することによって解決できます。「区分所有オフィス」投資というスキームは、日本国内に厳然として残されている縦の所得格差、横の所得格差を是正するためのものなのです。
100年続く企業を目指して
日本企業で20年を越えて事業を継続しているところは圧倒的に少数です。大半の企業は設立から10年目、20年目を迎える前に消えてしまいます。
企業にとって何よりも大事なのは、事業の継続性です。これは、私自身がボルテックスという会社を立ち上げたときにも感じていたことですが、企業は従業員の生活基盤を守り、クライアントへの商品・サービスを継続的に提供し続けるのが使命です。こうした考えが高じて、これまで我々は福岡、大阪、名古屋などの地方都市で、「THE EXPO 百年の計」という催しに特別協賛してきました。多くの地方企業と、事業の継続性について考えるための集まりです。
20年でつぶれてしまうのではなく、100年、200年も事業を継続できるようにするためには、歴史的な変化に対応できる柔軟性が必要なのはもちろんのこと、本業に加えて、財務面の変革も必要になります。だからこそ「区分所有オフィス」に投資することによって、安定したキャッシュフローを確保し、事業を継続できるだけの強固な財務体質を築くことも大事になってくるのです。こうした「気づき」を、地方企業の経営者の方たちに伝えていきたいと思います。
宮沢文彦（みやざわ・ふみひこ）◎1989年早稲田大学商学部卒業後、ユニバーサル証券（現三菱UFJモルガン・スタンレー証券）入社。95年よりレーサム・リサーチ（現レーサム）で営業、不動産投資コンサルティングを行った後、99年4月にボルテックスを設立。
【特集】失敗しない事業継承の選択
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