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石井雄也氏(Presi 代表取締役)

不動産投資で堅実に資産をつくっていく方法は“アパート投資”にある——。

こう語るのは、不動産コンサルティングを手がけるPresi(プレジ)の代表取締役 石井雄也氏だ。過去に年間70件以上の不動産取引を成功に導き、185億円の売り上げを達成した実績を持つ人物。なぜ、彼はアパート投資を薦めるのだろうか。



「マンションに比べ、アパートは少ない資本で土地を手に入れられるほか、空室リスクも低い。また、賃料収入を得ながらキャッシュフローを回していけます」(石井氏)

需給のバランスが良く、資産を着実に増やしていける点がアパート投資の最大の魅力というわけだ。

「不動産投資とは短期的な金融情勢に流されて、いくら儲けた、どれだけ損したかを考える、マネーゲームであってはなりません。20年、30年という長いスパンで計画を立て資産形成のために有効活用するためのものです」(石井氏)

優良アパートの物件情報を相場よりも2割安く、提供しているPresi。同社を率いる石井氏に、投資哲学を聞いた。

いま、不動産会社に求められているのは、真のサービスの向上だと、私は思っています。

他業種では、あらゆる分野でイノベーションが生まれています。カリスマ経営者のソフトバンクの孫正義氏、ユニクロの柳井正氏は、経営手腕もさることながら、人々の暮らしを豊かにする「よい商品、サービス」を提供してきたことで、ビジネスパーソンからの尊敬を集めています。もし、不動産会社が現状に満足せず、いまよりも優れたビジネスモデルを構築すれば、ソフトバンクやユニクロにも負けない「よい商品、サービス」で人々を笑顔にできるのではないか、それこそをやりがいとして、社会の一隅を照らすようなことをしたいと思い、弊社を立ち上げました。

第二次安倍政権が誕生して以来、不動産市況は好調を維持しています。誰もが高利回り物件を探し奔走していますが、どれだけの人が憂き目に遭ったでしょうか。

不動産投資とは短期的な金融情勢に流されて、いくら儲けたかとか、どれだけ損したかといったマネーゲームであってはなりません。20年、30年という長いスパンで計画を立て、資産を形成するものです。ライフプランのなかで支えになる、本質的な価値をもつ物件を所有するのが最も望ましいのです。

では、将来にわたって、本質的な価値を保ち続けられる不動産はどこにあるのでしょうか。ひとつは、将来も人口が増え続ける街、もうひとつは流動性の高い資産となる土地がある地域。つまり、東京の一部のエリアということです。しかし、こうした不動産は、一般の方がインターネットで探し出せるような類いのものではありません。数多くの経験で培った目利き、長年かけて構築した業界内外での信用が何より要求されるのです。これらの条件を満たして初めて、一般には出回らないような希少な物件情報を入手し、お客さまに自信をもってお薦めできるのです。

ただし、「よい商品、サービス」を提供するには、これだけでは不十分で、私たちPresiの真価が問われるのはここからだと思っています。私たちは、優良物件をマーケットの相場より2割安く、提供できるのです。



アパート経営の先に残る、最高の財産


不動産には賃貸ニーズがあって、マーケットが求める建物があります。例えば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)は大変な需要がありますが、商業地域という特性から、オフィスビルが最も価値の高い賃貸不動産だといわれています。

一方、大田区、品川区、世田谷区などは、住居としての賃貸ニーズが高いとされています。しかし、一戸建ての住居やマンションが多い地域でもあり、ファミリータイプの賃貸ですと空室リスクが付いて回ります。

私たちはそうした需給バランスに鑑みつつ、単身者向けを中心とした投資用アパートの販売に特に力を入れています。マンションなどに比べ、少ない資本でお客さまは土地を手に入れられますし、比較的柔軟に土地の形に応じた建物のご提案が可能だからです。土地のみで収益を上げるのは困難ですが、アパートがあることで賃料収入を得て、キャッシュフローを回しながら、最後まで価値が残る土地の所有権を獲得するという発想です。マーケットがある場所で、マーケットの相場よりも安く不動産を手に入れる、これこそが不動産投資を成功に導き、本当の資産になると、私は思っています。

30年といった長期保有の場合、建物の経過年数とともに、家賃収入は下がります。しかし、それを想定した利回りで返済できる資金計画ができればよいのです。そこまで見越した運営を私たちがお手伝いします。

不動産の価値は建物と土地に分かれます。地方エリアの場合、7割が建物によりますが、東京エリアは逆に7割が土地の価値です。物件を購入し、借金を返済した後、土地という資産が残ります。さらにその土地を担保にしてアパートを建てると、持ち出し資金がないので、超高利回りの物件が新たに生まれるというわけです。土地の価値が残らない地方ではこうした現象は望めません。不動産は他の投資に比べて堅実だといわれますが、土地に価値があってこそなのです。

私たちは、こうした物件を相場よりも2割ほど安い価格で、販売していますが、次のような仕組みがそれを可能にしています。Presiは仕入れ・開発に特化した会社ですが、グループ企業に販売を担うPresi-X、建設を専門的に行うPresi建設を加えました。

Presiの営業部員は、1日30軒の仲介会社に足を運んでいます。同業他社は平均5軒程度でしょう。表には出てこない有力な情報を足で稼ぐわけです。この積み重ねが信頼関係の構築につながります。Presi建設は、地元の工務店に直接アプローチすることで中間マージンの発生を抑えています。

言うまでもありませんが、これは正攻法のやり方です。お客さまに対してサービスをするのも、そのために企業が努力するのも当たり前のこと。もし、私たちよりも安く物件を提供できる会社があれば、弊社は競合相手に負けない努力をするでしょう。これが企業同士の健全な競争だと、私は思っています。

ビジネスで大切なのは、人を思う気持ち

私は17歳の時に不動産会社でアルバイトを始め、大学卒業後、大型の収益不動産専門の会社に入社しました。その後、大手の不動産会社に転職し、収益用不動産はもちろん、さまざまな不動産取引を経験し、幸運にもサラリーマン時代に大きな実績を残すことができました。その活力となったのが、先駆者たちの仕事に対する姿勢でした。成功している経営者は誰もが、仲介会社やお客さまを家族のように大切にしていました。この経験がいまの私の仕事哲学に大きく影響しています。

例えば、仲介会社から頂く情報に対し、すぐに決断を下す。優柔不断な人間には誰もとっておきの情報を教えようとはしないでしょう。例えば、お客さまに対しては正直であることを心がける。時には言いにくいことも伝えますが、それで一時的に反感を買っても仕方がないと考えます。

弊社はまだ設立から間もないベンチャー企業です。それでも人と人の関係を大事にすることによって、今年度の売り上げは100億円を目指せるまでに成長しています。

あるコンサルティング会社さまから、青森県の経営者を紹介されたことがあります。この方は30億円の不動産を地元におもちだったのですが、この物件を担保にして東京に新たな物件を所有したい、と考えていました。しかし、どの会社に相談したらよいかわからずにいたのです。結果的にこの方には3棟のアパートを購入いただきました。もちろん、どれも素晴らしい物件です。いま、広島、大阪、新潟などからも経営者の方が弊社を訪ねてきます。コンサルティング会社さまの期待に応えられたおかげで、私は不動産を通して地方企業の再建をお手伝いするという、有意義な仕事にかかわることができています。

東京オリンピックを経て、2030年には人口の6割が都市部に住むと私たちは予想しています。弊社は今後も東京の不動産にこだわっていきますが、同時に青森の社長の例のような、地方にも貢献できるビジネスの形も早急につくり上げたいと思っています。

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石井雄也(いしい・ゆうや)◎1990年、兵庫県生まれ。2012年、岩波建設に入社。収益不動産に特化した仕入れを経験した後、14年、オープンハウスに入社。年間70件以上の不動産取引を成功させ、185億円の売り上げを達成、オープンハウスグループ初の殿堂入り社員となる。16年1月、Presiを創業。創業1年目に17億円の売り上げを計上。自らはこれまでに1000億円近い不動産取り引きの知見を持つ。

▷Presiの詳しい情報はこちら/※不動産投資セミナー実施中
 http://presi.co.jp/

Promoted by Presi 文=篠原洋 写真=三木匡宏 編集=高城昭夫

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