アフリカは今、力強い都市開発と変革の段階にある。都市は拡大を続け、人口も増加している。
住宅不動産であれ商業不動産であれ、世界中のデベロッパーがこの大陸で成功を収める可能性を秘めている。しかし、アフリカには多くの不動産機会が存在する一方で、成功は決して保証されていない。アフリカには相応の課題もあるのだ。
だからこそ、不動産投資家にとって戦略的投資と潜在的な障害への備えが不可欠となる。
立地が重要である
アフリカの主要都市にある物件やプロジェクトに投資することが、必ずしも適切な立地を意味するわけではない。筆者はアフリカ不動産を専門としているが、この市場は非常にミクロ志向であることを実感している。立地、需要要因、インフラ、地域のダイナミクスは、同じ都市内であっても大きく異なることがある。
書類上は素晴らしいプロジェクトが、主要な経済拠点に立地していながら苦戦することもある。強力な不動産投資とは、単に成長中の国や有名な都市を選ぶことではない。需要がどこで生まれているか、インフラがどこで整備されているか、そして将来の成長と価値創造がどこで起こる可能性が高いかを見極めることである。
資金調達の難しさ
資金調達へのアクセスも、成熟した不動産市場と比べてより困難になる可能性がある。多くのアフリカ諸国では金融システムが未発達で、長期資本は比較的乏しい。筆者の経験では、地元銀行が大規模不動産プロジェクトに必要な長期融資を提供する能力は限定的であることが多く、貸し手はカントリーリスク、為替リスク、プロジェクトリスクを補うために融資金利を高く設定する傾向にある。その結果、デベロッパーはより成熟した市場と比べて、高い金利、短い融資期間、より厳しい担保要件に直面する可能性がある。
これはプロジェクトの構築方法に直接的な影響を及ぼす。資本コストが高い場合、遅延、コスト超過、予想を下回る販売は、プロジェクトのリターンを急速に損なう恐れがある。そのため、デベロッパーは資金調達の構造、開発スケジュール、出口戦略について、はるかに慎重に検討する必要がある。
アフリカ不動産に参入する投資家にとって、プロジェクトへの潜在的な需要だけでなく、そのプロジェクトがどのように資金調達されるかを理解することは、潜在的な機会を評価する上で基本的な要素となる。デベロッパーは、単に建設して需要が現れるのを待つことに頼ることはできない。
将来の需要を予測することが鍵である
ナイトフランクのレポートによれば、アフリカ大陸の多くの市場で、Grade Aオフィス供給、複合用途開発、コミュニティ型居住開発など、特定の不動産セグメントでの需要が拡大している。
デベロッパーにとって、強力な競争優位性や差別化なしにアフリカ不動産を開発することはリスクとなり得る。戦略的な不動産投資には、将来を予測し、需要がどこに向かおうとしているかを見極めることが求められる。これによりデベロッパーや投資家は、市場ニーズに先んじて資産を配置することができる。物流・産業インフラプロジェクト、専門的な商業開発、資産関連サービス産業などがそれに該当する。
例えばeコマースは成長しているものの、より成熟したグローバルeコマース市場と比べるとまだ比較的発展途上である。ナイトフランクのレポートによれば、多くのアフリカ市場で近代的な保管・流通施設への需要が高まっており、今後数十年にわたって増加し続けると筆者は予想している。こうしたギャップを見つけ出し、進化する経済ニーズに応える立場を築ける投資家は、投資で成功を収める可能性が高い。
もう一つの例はヘルスケア不動産である。質の高い医療への需要も拡大を続けている。診療所、病院、専門医療施設は、近代都市の重要な構成要素となりつつある。
シニア向け住宅など、その他のセクターも注目に値する。この大陸には約15億人が暮らしており、人口増加が今後も続くと予想されるなか、近い将来、専門的な住宅資産への新たな需要が生まれる可能性があると筆者は考えている。
これが筆者の言う「戦略的不動産投資」の本質である。既存の需要やトレンドを単に追うのではなく、それがどこに向かっているかを理解し、それを支えるために必要なインフラを創出することである。
まとめ
アフリカの不動産市場には多くの機会があるが、明日の成功する投資家は必ずしも最も多く建設する者ではない。すでに存在するものをめぐって大勢と競い合うのではなく、市場を最も深く理解し、潜在的な機会を最も早く見出す者こそが成功するだろう。
アフリカにおける不動産の未来は、資本、地元の知識、長期的なビジョンを兼ね備えた戦略的思考の持ち主によって形作られると筆者は確信している。成功は規模だけで定義されるものではなく、予測し真の価値を創出する能力によって定義されるだろう。
