2026年の商業用不動産の産業セクターにおいては、慎重な楽観主義が支配的だ。今年このセクターを形成する主要な力は、リショアリング（国内回帰）とニアショアリング（近隣国への生産移転）、eコマースの拡大、そして自動化の役割拡大である。
これらのトレンドは、限られた供給、上昇する人件費と建設コスト、そして産業テナントの間で高まる技術対応力、柔軟な床面積、十分なエネルギーアクセスへの需要を背景に展開される。港湾や鉄道路線の近くで、事前リース済みのビルド・トゥ・スーツ（注文建築）施設や段階的開発への注目が高まることが予想される。
デロイトは「2026年商業用不動産見通し」において、産業用不動産の構造的な需要パターンにより、着実な長期成長が見込まれると予測している。同社は、開発業者が投機的開発から離れ、堅固なビルド・トゥ・スーツプロジェクトのパイプライン構築に向かっていると報告している。高付加価値製造業のオンショアリングとニアショアリングが産業用不動産においてますます大きな要因となる中、デロイトは特別に設計された製造施設と高度な物流への関心の高まりを予測している。
港湾と鉄道
港湾や鉄道路線近くの産業施設への需要増加は、産業セクターにおけるもう一つの新たなトレンドだ。この動きは、ニューヨーク市に本社を置き、倉庫、製造施設、物流センターを専門とする不動産会社、AEBOV Industrial Real Estate Brokerageによって精査されてきた。鉄道や水路に隣接する産業施設の取引件数は比較的限られているものの、取引金額ベースでは不釣り合いに大きな割合を占めていると、AEBOVの創設者兼社長であるダニエル・トロップ氏は述べている。
これは、産業投資家がトライモーダル（3つの輸送手段）属性を持つ資産に高い価値を置いていることの明確な反映だと、同氏は付け加える。最近のAEBOV NYC産業市場レポートは次のように指摘している。「混雑課金制度やブルー・ハイウェイ・イニシアチブなどの市民レベルでの政策変更は、貨物輸送におけるトラック依存度を減らすという市の取り組みを活用しようとする投資家に明らかに響いている」
エネルギーの相互依存
商業用不動産の他のセクターと同様に、産業セクターの投資家は、魅力的な機会を評価する際、立地と同じくらい、信頼性が高く、クリーンで、費用対効果の高い電力を重視するようになるだろう。これはJLLの2026年グローバル不動産見通しにおける見解だ。来年「不動産を再形成する力」の6つのうちの1つは、同社が「建物と電力の融合」と呼ぶものだ。産業施設は現在、電力システムの構成要素として運営されている。それらは電力を生成、貯蔵、管理し、地域エネルギー市場の次の段階に参加する必要がある。
エネルギーとともに、JLLは製造業が第二次世界大戦以来最大のインフラ投資の急増を牽引すると見ている。同社は、リショアリングとニアショアリングが製造施設への需要を牽引し、来年製造業が急成長すると予想している。米国の全産業スペースの19%から30%が、今後2年以内に製造業に活用されると予測されている。
結合組織
JPモルガンが「2026年商業用不動産見通し」で強調したポイントの中には、来年小売業が向かう方向に産業も向かうというものがある。同社は、食品スーパー主体型や近隣型ショッピングセンターなどの小売サブセクターが今年に向けて堅調な勢いを持っていることを指摘した。その成功は、大型倉庫だけでなく、住宅地に近い20万平方フィート未満の小規模なインフィル型物流センターにも恩恵をもたらすはずだ。米国のeコマース消費者への近接性は、一般的に「スモールベイ」またはマイクロフレックス産業施設と呼ばれるものへの投資家の関心を高め続けるだろう。
eコマースといえば、その小売現象のもう一つの派生物は、産業用屋外保管への需要の高まりだと、トロップ氏は述べている。これらの安全な敷地は、港湾だけでなく、鉄道や貨物センターの近くにあることが多い。トロップ氏は、産業用屋外保管を、すでに全米の主要大都市圏の一部で目覚ましい成長を遂げている、特定の、そして非常に人気の高い商業用不動産資産クラスと見なしている。
