Motko（モトコ）の創業者兼CEOであるキラ・ゴレンコ氏。キラ氏はテニスとウェルビーイングの不動産資産への統合に関する専門家です。
「誰が借りているの？」ウィメンズ・デベロップメント・コラボラティブ（WDC）のニューヨーク会議でザ・ルビーを見学した際に尋ねたことを覚えています。「学生たちよ」という答えが返ってきました。
街を一望する景色、活気あふれるアメニティ、そして5つ星ホテルのような雰囲気の廊下—誰もが学校帰りにここで過ごしたいと思うでしょう。
それは私がアナリストとしてフィナンシャル・ディストリクトで過ごした初期の頃を思い出させました—ペース大学の学生たちが、本来学生生活向けに設計されていない建物に詰め込まれていた光景を。
学生向け住居への需要
学生向け住居の需要は引き続き増加しています。つい最近、QuadReal Property Group（クアッドリアル・プロパティ・グループ）はアポロから3,460床の目的別学生向け住居（PBSA）ポートフォリオを取得したと発表しました。このポートフォリオは英国に拠点を置く8つの資産で構成され、すべて過去5〜7年以内に建設され、ジム、コワーキングスペース、共用エリア、イベントスペースなど多様なアメニティを備えています。
昨年4月、KKRはブラックストーンから19の目的別学生向け住居（PBSA）を取得しました。今年5月、パトリツィアSEは欧州学生都市指数を発表し、PBSA市場を形成するローカルダイナミクスをより詳細に把握できるようにしました。
メンタルヘルスの重要性
学生向け住居への需要とともに、学生のメンタルヘルス問題に対する懸念も高まっています。
EUの高等教育機関の学生の相当数がメンタルヘルスやウェルビーイングの課題を報告しており、働かなければならないことや希望する住居を確保できないなどの追加的なストレス要因を抱える学生は、全体的なウェルビーイングがさらに低下する可能性があります。
私たちが建物内でどれだけの時間を過ごしているか—ある報告によれば約90%の時間を屋内で過ごしている—を無意識に認識しているかもしれませんが、制度的な基準では、住居を健康介入として評価することはまだ比較的新しい戦略です。それを大規模に展開し価格設定することはさらに新しい試みです。
制御不能なことをコントロールすることはできませんが、より良い健康重視の住居を提供することは私たちのコントロール下にあります。より多くのデータと事例研究が出てくるにつれて、私は健康重視の住居に向けてより多くの資金が流れ、過去の豪華アメニティ重視モデルから離れていくと予測しています。より健康志向の建物設計をどのように実現できるかを検討することが重要になるでしょう。
健康重視の住居の費用負担者は誰か？
誰がこれに対して支払うのでしょうか？直接恩恵を受ける学生（とその家族）です。生活水準の向上は、より強固なメンタルヘルス、より鋭い認知パフォーマンス、中退リスクの低減、そして満足度の向上につながります。
親はそれに対してお金を払わないでしょうか？大学もそうするでしょう。BBCによると、大学はメンタルヘルス予算を過去5年間で平均約73%増加させており、一部ではさらに高い割合で増加しています。
早期導入と拡張可能なモデル
いくつかの住居対策が進行中です。高等教育機関は現在、単に利便性や豪華さを提供するのではなく、コミュニティ、社会的つながり、メンタルヘルスサポートを育むための生活空間をより意図的に設計しています。
マンチェスター大学の5億ポンドの再開発を例に挙げると、学生のウェルビーイングを向上させる支援的で包括的な環境に明確に焦点を当てた、約3,300床の現代的なベッドを提供しています。
一部の政府も注目し始めており、2024年にカナダは5億ドルの基金を発表し、カナダの高等教育機関での学生メンタルヘルスサービスを拡大しています。
運営者にとって、健康主導の学生向け住居はより良い定着率、空室率の低減、より強力なリースアップ速度、そして賃料プレミアムにつながります。投資家にとっては、より強固な事業計画、NOI（純営業収益）の上昇余地、そして資産がより将来に適応できるようになるため長期的な防御力につながります。
事業計画の前提条件から資本的支出計画、測定可能なKPIまで、これは拡張可能なモデルだと考えています。
健康主導の学生向け住居とは何か？
健康主導の学生向け住居は、物理的要素と運営的要素で構成されています。物理的要素の上位3つは、空気、サーカディアン照明、そして香りです。これらの要素を建物に含める主な理由は2つあります。
まず、それらが学生の健康に与える潜在的な影響です。2つ目の理由は、より軽い資本的支出（キャップエクス）とモジュール式の性質です。新しい開発でこれらの属性を実装する方が容易かもしれませんが、現在の住宅ストックの大部分は、健康的な建物のガイドラインを満たすためにアップグレードが必要な物件で構成されています。
より清潔な空気、サーカディアン照明、そして香りの特徴は、新しい建物だけでなく既存の建物にも、費用対効果の高い方法で効果的に実装できます。
空気質
学生は一日中、周囲の空気質にさらされています。室内空気質の改善—直径2.5マイクロメートル未満の微小粒子状物質（PM2.5）レベルの削減、二酸化炭素（CO2）の低減、汚染物質の除去—は、心肺疾患による死亡率を約6%、肺がんによる死亡率を約8%削減し、うつ病のリスクを低減し、心血管リスクを低下させ、睡眠の質と翌日の認知パフォーマンスを向上させることが示されています。
すべての建物所有者が総合的なHVACの更新を実施できるわけではないかもしれませんが、数百ドルから始まるモジュール式の空気清浄機を学生の部屋や人気のあるエリアに設置することはできます。
音響介入
音も重要な要素です。ただし、既存の物件では大規模な資本的支出や大幅な改修なしに改善することは難しいでしょう。とはいえ、ホワイトノイズマシンのような単純な介入が学生のリラクゼーションと回復を意味のある形で向上させることを示す証拠があります。
運営戦略
建物の物理的特徴はより健康的な環境を作るのに不可欠ですが、それ自体は静的なものです。建物内の人々が環境に命を吹き込むのです。
運営戦略と措置も同様に健康的な環境を提供する上で重要です。この点で、学生向け住居の運営者が採用できる拡張可能なモデルは多数あり、シニアリビングからのベストプラクティスも含まれます—これについては次回の記事で詳しく説明します。
今後の機会
すべての学生向け住居が高層の豪華さを提供できるわけではありませんが、拡張可能で測定可能な健康志向の戦略（証拠に基づく属性と組み込まれたプログラミングに基づく）は、学生にとってより良い結果をもたらし、投資家にとってより良いパフォーマンスを提供できます。
親はすでに支払っています。大学も始めています。運営者は価格設定できます。投資家は事業計画に組み込めます。誰がこの変化を主導するでしょうか？
