アンドリュー・デナルド氏はファースト・ナショナル・リアルティ・パートナーズの社長として、戦略的成長と業務の卓越性を推進している。
商業用不動産は、より広範な経済や株式市場の変動に対する信頼性の高いヘッジとして一部で考えられており、他のほとんどの資産クラスを上回るパフォーマンスと一貫した利回りを提供してきた。近年、小売不動産は特に輝いており、このセクターは2019年以降、全体の空室率が低下した唯一の商業用不動産タイプとなっている。しかし、今日の経済環境は、小売不動産投資においてより規律ある戦略的なアプローチを必要とする独自の課題をもたらしている。機会はまだ存在するが、それらを見つけて実行するには適切なスポンサーが必要だ。各投資を積極的に管理する経験豊富な運営者は、経済サイクルを通じて価値を付加することができる。
パンデミック時代の流動性から貸出リセットへ
商業用不動産市場は、大不況後の期間からCovid-19パンデミックの発生まで比較的安定していたが、パンデミックはマクロ経済の状況を劇的に変えた。経済的不確実性への対応として、連邦準備制度理事会は2020年3月にベンチマーク金利をほぼ0%に引き下げた。この動きは成長を支援するために設計されたものだったが、市場に大量の流動性を解き放った。資本がとても安価になったため、商業用不動産は積極的な投資の磁石となった。小売資産は入札合戦（ペイウォール）とキャップレートの圧縮を経験した。この期間中、投資家が安価な負債で利回りを追求したため、購入価格が希望キャップレートを超えることも珍しくなかった。私が知っている多くのスポンサーは、短期（3〜5年）の、場合によっては変動金利ローン（多くの場合、金利上限でヘッジされた）を確保することで、この環境を活用した。
現在に目を向けると、2021年から2022年の間に組成されたこれらの多くのローンは、劇的に異なる環境で満期を迎えている（ペイウォール）。純営業利益（NOI）が安定していても、キャップレートと借入コストの上昇は物件価値を大幅に減少させる可能性がある。同時に、貸出環境は大幅に引き締まっている。2023年の注目を集めた銀行の破綻—シグネチャー銀行とシリコンバレー銀行を含む—は、特に地方銀行の間で商業用不動産貸出の収縮を引き起こした。その結果、借り手は特に既存のレバレッジが現在の評価の下でもはや利用できないか正当化できない場合、リファイナンスのために追加の資本を投入することを余儀なくされることが多い。
資産クラスとして堅調な小売不動産
すべての商業用不動産資産クラスが同様のマクロ経済的課題に直面している一方で、すべてが同じように影響を受けているわけではない。特定のセクターは他よりもこれらの逆風を乗り切るのに適した位置にある。小売不動産、特に食料品店を中心としたショッピングセンターは、継続的な強い需要と賃料の約2%の上昇が予想され、2025年の不動産投資機会のトップの一つとして位置づけられている。これは、以前の高成長市場での賃料の軟化と供給過剰に直面しているマルチファミリーなどの苦戦しているセクターとは対照的である。
小売スポンサーにとって、成功は現在、ポートフォリオのマクロビューと個々の資産パフォーマンスへの詳細な焦点の両方に大きく依存している。各物件は、過去の前提や市場回復への期待ではなく、今日取得されるかのように評価されるべきである。投資家資本の管理者であるということは、表面的な市場状況を超えて、個々の物件のユニークな上昇潜在力に焦点を当て、資産を保有する説得力のある理由に基づいて決定を下すことを意味する。
スポンサーがキャピタルスタックにどう対応しているか
今日の高金利環境では、ネガティブレバレッジ（借入コストが資産利回りを上回る状況）がスポンサーに創造性を強いている。一般的な戦略には以下が含まれる：
• キャピタルコール：一部の借り手/スポンサーは普通株式投資家から追加資本を要求している。
• 優先株式：これには、普通株式よりも有利な条件を受ける優先株式投資家を招き入れることが含まれる。
• メザニン債務：一部はリスク増加による高コストにもかかわらず、第二順位の貸し手を調達している。
• ギャップのあるリファイナンス：主要な住宅ローンが不足する状況では、レバレッジギャップを埋めるために追加の債務をシンジケートすることができる。
• 物件の売却：最後の手段として、他のオプションが実行可能でないか投資家にとって有利でない場合、物件の売却が検討されることがある。
これらの各ツールにはトレードオフがあり、単一の戦略がすべての状況に適合するわけではない。最終的に、最良のスポンサーは、投資家との連携と長期的な資産パフォーマンスのレンズを通じて、利用可能なすべてのオプションを評価するスポンサーである。
投資家がスポンサーに尋ねるべき質問
現在の状況を考えると、投資家はスポンサーに重要な質問をすべきである：
• 市場認識：物件購入以降、マクロ環境はどのように変化し、スポンサーはどのように適応しているか？
• ビジネスプランと資産管理の実行：スポンサーは特にリースを通じてNOI、賃料または占有率を増加させたか？テナント維持、リースの進捗状況、空室がどのように対処されているかについて尋ねる。
• 全体的なポートフォリオ管理戦略：スポンサーは広範なアプローチを採用しているか、それとも各資産またはファンドごとに個別化された決定を下しているか？彼らは本当にあなたの資本の管理者となっているか？
• 市場の見方とコミュニケーションの一貫性：スポンサーは今日の経済的現実をどのように解釈し、明確で一貫したメッセージを届けているか？
• 忍耐：短期的な感情と長期的な投資戦略を分けることができるか？不確実な時期には、忍耐と規律を維持することが健全な決断を下すために不可欠である。
• 投資家教育とスポンサーの透明性：スポンサーの知識を最大限に活用しているか？投資家はサービスを優先する透明で対応の良いスポンサーと協力すべきである。
今日の環境では、適切な質問をすることは単なるデューデリジェンスではなく、資本を保護するために不可欠である。このレベルの精査を歓迎するスポンサーは、多くの場合、長期的な結果を提供するのに最も適した立場にある。
現在の市場状況を考慮すると、スポンサーが投資家に対して実行戦略を明確かつ一貫して伝えることがこれまで以上に重要である。これには、リース活動、積極的な資産管理、戦略的決定の背後にある理由についての透明性のある更新が含まれる。投資家は、その代わりに忍耐を発揮し、長期的な視点を維持すべきである。
ここで提供される情報は、投資、税金、または財務アドバイスではない。特定の状況に関するアドバイスについては、ライセンスを持つ専門家に相談すべきである。
