FarmTogetherの創業者兼戦略責任者、アルテム・ミリンチュク氏。
ゼロ金利時代後の資本市場が再調整される中、実物資産は本質的価値、収益創出能力、そして従来型株式との低相関性で際立っています。その中でも、米国の農地は独特の価値の貯蔵手段として台頭していますが、それを牽引するのは一つの重要な特性です：その根本的な希少性です。
インフラ、住宅、エネルギープロジェクトが資本投資によって拡大できるのとは異なり、農地は自然の限界によって制約されており、単純に創出することはできません。地球上の耕作可能な土地は限られており、集約的な生産に適した灌漑可能で環境的に適切な土地はさらに少ないのです。米国では、生産的な農業に利用できる面積は徐々に減少しています。
固定的かつ縮小する供給
米国農務省の全国農業統計サービスによると、2024年の米国の農地総面積は8億7646万エーカーでした。そのうち、2024年には約3億2800万エーカーが耕地—年間作物または多年生作物の生産に使用される土地—に分類されていました。どちらの数字も数十年にわたって緩やかながらも着実に減少しています。2000年から2022年の間に、米国は約6000万エーカーの農地を失いましたが、その大部分は都市開発、インフラ拡張、水関連の制約によるものです。
農地の転用は多くの場合、永続的なものです。一度舗装されたり開発されたりすると、土地が農業用途に戻ることはほとんどありません。特に沿岸部やサンベルト地域など、住宅需要が急増した地域では、生産性の高い農地が住宅や商業建設に取って代わられています。西部諸州では、信頼できる水へのアクセスが重要な要素となっており、帯水層の枯渇やカリフォルニア州の持続可能な地下水管理法（SGMA）などの政策変更、そして記録された地下水の減少が長期的な存続可能性に影響を与えています。
農地が拡大できない理由
農地を他の実物資産と区別するのは、需要に応じて供給を拡大できないという点です。商業用不動産は垂直に開発したり、用途を変更したりすることができます。インフラは十分な資本があれば資金調達し建設することができます。しかし農地は狭い基準を満たさなければなりません：肥沃な土壌、適切な気候、一貫した水へのアクセス—そのすべてが農業生産を可能にする規制環境の中になければならないのです。
物理的な制約に加えて、所有権や社会的障壁も存在します。農地の売買回転率は極めて低く—年間数パーセント未満—そのほとんどが家族内で行われています。2022年農業センサスによると、米国の農地の60%強が所有者によって運営されているか、世代を超えて引き継がれており、より広範な市場アクセスが制限されています。
これらの構造的特徴が農地を非流動的にしていますが、本質的に安定したものにもしています。不動産は数年ではなく数十年にわたって保有される傾向があり、市場価格は従来の不動産や株式よりも投機的なサイクルの影響を受けにくいのです。
機関投資家の所有率は依然として低い
関心が高まっているにもかかわらず、機関資本は米国の農地市場全体のごく一部を占めるに過ぎません。機関投資家が所有する米国の農地は3%未満と推定されています—これは商業用不動産などの他の実物資産セクターにおける二桁の機関所有率と比較するとかなり低い数字です。
これは需要がないからではありません。年金基金から基金まで、多くの機関投資家が長期的で収益を生み出し、潜在的にインフレヘッジの特性を持つ資産として農地を検討してきました。しかし、大規模な資本の展開は困難であることが証明されています。取引は多くの場合、小規模で断片的であり、地元の関係を通じて調達されます。このスケールの欠如は欠点ではなく—それはこの資産クラスを定義する希少性そのものを反映しているのです。
ある意味で、機関投資家の関心は供給の壁そのものを浮き彫りにしています。特に水利権や気候条件がさらなる制約要因となる高品質な永年作物地域では、大規模なファンドが効率的に資本を展開することに苦戦しています。
希少性—欠陥ではなく特徴として
投資家にとって、農地の希少性は最初、克服すべき課題—資本展開や市場アクセスの制約—のように思えるかもしれません。しかし別の見方をすれば、それはまさにこの資産の魅力の理由なのです。
希少性は長期的な資産価値の上昇を支える傾向があります。美術品がその独自性と限られた供給から価値を得るのと同様に、農地はそれが複製できないことから耐久性を獲得します。生産性の高い土地をこれ以上製造できないという事実は、供給過剰や市場飽和に対する組み込みの回復力を与えています。
この供給制約は、食料、繊維、飼料、燃料の需要が増加すると予想されるマクロ環境において特に重要です。実際、米国農務省経済調査局は、今世紀半ばまでに作物カロリーが47%から61%増加すると予測しています。しかし、その生産を支える土地基盤は増加しておらず—さらに縮小し続ける可能性があります。
同時に、農地は単なる資本増価の手段ではありません。運営者からのリース料金や作物収益への参加を通じて収入を生み出すことができます。この収入は通常、商品価格と農場の生産性に関連しており、現在の利回りと長期的な資産成長を融合させたリターンプロファイルを作り出します—これは多くの場合、より広範な市場の動きと相関していません。
考慮すべき市場要因
農地の希少性がその長期的価値を支える一方で、パフォーマンスは依然として広範な市場および環境要因によって形作られることに注意することが重要です。商品価格のサイクル、進化する気候パターン、農業政策の変化は、年間リターンや運営戦略に影響を与える可能性があります。
これらのダイナミクスは、思慮深い投資選択の重要性を浮き彫りにしています。作物収量、気象イベント、害虫圧力などの短期的な変数は変動性をもたらす可能性があり、市場の相対的な非流動性は、公開市場よりも売却に時間がかかることを意味します。経験豊富な運営者と協力し、土壌や水資源への一貫した再投資を確保することで、収入と資産価値の両方を長期にわたって維持するのに役立ちます。
地域的および規制上の考慮事項も役割を果たします。特定の水盆への依存、地下水規則、貿易政策、労働コスト、肥料やエネルギーなどの投入価格はすべて結果に影響を与える可能性があります。しかし長期投資家にとって、これらの要因はデューデリジェンスの要素として最もよく見られます—多様化された配分内で農地が耐久性のあるリターンを提供する能力を制限するというよりも、ポートフォリオ構築とリスク管理を形作るものです。
不確実な世界における自然なヘッジ
気候変動、地政学的混乱、実物資産への需要増加の時代において、農地の投資プロファイルは多くの投資家の優先事項と一致しています：回復力、収入、多様化、長期的な価値保全です。
重要なのは、農地には近年他の実物資産を悩ませてきた過剰さの一部が欠けていることです。投機的な過剰建設に悩まされることはなく、ファンダメンタルズから切り離された急速な価格インフレを経験することもありません。その低い回転率、地元の調達ダイナミクス、運営の複雑さがそれをより緩やかに動く市場にしています—しかし構造的な追い風と長期的な需給不均衡がその味方をしている市場です。
ここで提供される情報は、投資、税金、または財務アドバイスではありません。特定の状況に関するアドバイスについては、ライセンスを持つ専門家に相談する必要があります。
