2025年末までに、全米の住宅価格の中央値に対する月々の住宅ローン返済額はおよそ3100ドル（約49万円）に達し、わずか5年前の約1700ドル（約26万円）から跳ね上がった。その返済を無理なく継続するために必要な年収も、同じ期間に約6万6000ドル（約1040万円）から12万ドル（約1900万円）へと急増した。2023年の米国の労働者の平均年収が約6万3900ドル（約1010万円）、中央値が約4万3200ドル（約684万円）であったことを考えると、これは極めて厳しい状況である。
こうした議論の中でほとんど取り上げられない住宅形態がある。すでに約2200万人の米国人を、はるかに低いコストで受け入れているマニュファクチャード住宅だ。多くの人がいまだに頭に思い浮かべる色あせたイメージとはまったく異なるコミュニティで暮らしが営まれている。そして、その数字は見過ごしがたい。
新築のマニュファクチャード住宅の価格は約11万5000ドル（約1820万円）であるのに対し、現場施工住宅は約40万ドル（約6330万円）だ。1平方フィート当たりで見ても、この優位性は変わらない。新築マニュファクチャード住宅の建設コストは約84ドル（約1万円）で、同等の現場施工住宅の169ドル（約2万円）の半分である。この差だけを見ても、現在の議論で語られているほぼどの施策よりも、住宅取得可能性の危機に対する解決策に近い。
マニュファクチャード住宅の多くは、連邦住宅都市開発省（HUD）の基準に基づいて建設される高品質な工場生産住宅であり、工場管理の下で一貫した品質保証が行われる。その水準は、現場施工では必ずしも実現できないものだ。さらに、舗装された道路、手入れされた共用エリア、クラブハウスなど、充実したアメニティを備えたマニュファクチャード住宅コミュニティも多い。
こうしたコミュニティの多くでは、クラブハウスのスケジュール表が住民主催のアクティビティで埋め尽くされている。木工やガラス細工をはじめ、朝9時前にコートが埋まるほど熱気あふれるボッチェのリーグ戦なども開催されている。ファミリー向けのコミュニティでは、一般的な郊外の住宅地と同様に、毎朝スクールバスがゲートの中まで迎えに来る光景も珍しくない。
マニュファクチャード住宅は、この数十年で概念面でも運営面でも大きく変化した。だが、住宅をめぐる全国的な議論は、その変化に十分追いついていない。この遅れは重要である。なぜなら、米国にはマニュファクチャード住宅が提供できる数多くの利点が必要だからだ。米国は住宅供給不足に直面しており、その規模は150万戸から370万戸と推計される。アパートを借りることと住宅を購入することの間にある隔たりは、広がり続けている。
マニュファクチャード住宅は、まさにその隔たりの中に位置している。健全な住宅市場にはすべての選択肢が必要であるため、アパートや一戸建て住宅の代替ではない。しかし、手頃な価格の住宅の多くは、開発事業者にとって採算が合うようにするため、税額控除やその他の補助金の支援を受けて建設される。マニュファクチャード住宅はそうしたインセンティブを必要とせず、現場施工住宅の何分の一かのコストで、実質的な所有を独自の経済性によって実現する。この組み合わせはまれであり、マニュファクチャード住宅は住宅取得可能性の危機に対する解決策の一部として、はるかに大きな評価を受けるに値する。
用地賃料の上昇や、住宅をいったん設置した後に移転するコストに関する疑問には、正面から答える必要がある。用地賃料は、住宅が置かれている土地だけを対象とするものではない。道路、公共インフラ、アメニティ、そして魅力的なコミュニティを維持し、住宅価値を下落ではなく上昇へと支えるための保守管理を含んでいる。
この事業で最も持続力のある運営者は、賃料をおおむねインフレに沿った控えめな範囲で引き上げるとともに、コミュニティそのものへ継続的に再投資している。そのため住民は、その価値が自宅の資産価値として戻ってくることを実感できる。責任ある運営者は、コミュニティの質を維持し、長期的な住民価値と満足度を支えることに重点を置きながら、合理的な用地賃料の上昇とコミュニティへの継続的な再投資のバランスを取っている。このバランスは、住民の信頼と長期的なコミュニティ価値を維持するうえで不可欠である。
最近署名された21st Century ROAD to Housing Actは、こうした住宅を恒久的なシャシー上に建設しなければならないという数十年来の要件を撤廃するもので、意識的な前進である。ただし、その効果は時間をかけて徐々に現れる可能性が高い。近年の連邦政策の変更により、メーカーは設計面でより大きな柔軟性を得て、長期的にはコスト削減につながる可能性がある。それでも、最も根強い障害の一つは、依然として地域のゾーニング規制と、計画委員会の会合で表面化し得る抵抗である。提案されたコミュニティが建設開始前に承認を求めて何カ月、あるいは何年も費やすことがある。
そうした抵抗を乗り越えるには、たいていの場合、懐疑的な地方当局者に、よく運営されたコミュニティを実際に歩いて見てもらうという単純なことに行き着く。反対意見は、次第に別の種類の問いへと和らいでいく。この町は、どうすればこうした住宅を増やせるのか、という問いである。その抵抗がたとえわずかにでも和らげば、機会は大きい。米国の住宅ストックに占めるマニュファクチャード住宅の割合がわずかに増えるだけでも、取得可能な住宅が数百万戸規模で追加される可能性がある。
これはいずれも、マニュファクチャード住宅を次善の選択肢として扱うことを求めるものではない。手頃な価格と良い暮らしを天秤にかける必要はなく、そもそもそうした選択を迫るものではなかった。何百万もの家族や退職者にとって、それは単に、納得できる価格で暮らせる良い住まいであり、価値が上がり得る資産である。米国の住宅不足をめぐる議論は、マニュファクチャード住宅をそのように扱うべきだ。
