「超富裕層」の間では、所有から「所有＋アクセス」へとシフトが起きている。
世界には50万人を超える超富裕層（Ultra High Net Worth）の消費者がいる。人口の0.003%未満だ。こうした人々は、上の写真にあるトレビの泉から歩いてすぐの場所にある美しい住まいのように、多くの人が夢見るものへ日常的にアクセスしている。
数十年にわたり、高級バケーション不動産は富裕層に不快な二者択一を迫ってきた。ライフスタイルか、流動性か、という選択である。
アスペンの家を買えば思い出は手に入るが、維持管理や税金、そして一年の多くを使われないまま眠る遊休資本も抱えることになる。所有を見送れば柔軟性は得られるが、不動産が値上がりすることによる感情面と金融面の上振れは失われる。
この分断を埋めようとする高級不動産企業のカテゴリーが拡大している。富裕層が従来型の所有より体験を優先する傾向を強めるなか、フラクショナルオーナーシップ（区分所有）企業、デスティネーションクラブ、ラグジュアリー・アクセス会員権が近年増殖してきた。
だが、さらに新しいモデルが台頭している。ホスピタリティ、ポートフォリオ分散、プライベートエクイティ型の投資を、1つの提供価値にまとめようとするものだ。Equity Residencesは、その進化の一例である。
2008年の金融危機後に設立された同社は、高級バケーションホームを不動産投資ファンドとして組成し、投資家が分散された不動産ポートフォリオの持分を所有しながら、それらの物件を個人旅行にも利用できるようにしている。
不況後の着想が、高級投資戦略へと変わるまで
創業者でマネージングディレクターのグレッグ・サリー氏によれば、このコンセプトは機会投資と消費者期待の変化の双方から生まれたという。
「金融危機が起きたとき、私はたまたま多額の現金を手元に抱えていた」とサリー氏はインタビューで語った。「2009年に、南カリフォルニアで差し押さえ物件を買い集め始めた。しばしば半額で買えた」
従来の住宅市場で競争が激化するにつれ、サリー氏は高級バケーションホームへと軸足を移した。そこで興味深い点に気づいたという。「短期賃貸では、1週間の賃料が長期賃貸の1カ月分と同じになることが少なくなかった」
この洞察がEquity Residencesの土台となった。
現在、同社は複数のファンドを運用し、ハワイ、トスカーナ、フロリダ、コスタリカ、スキー市場、カリブ海リゾートなどの目的地で高級バケーションホームを取得している。投資家は単一物件を直接購入するのではなく、ファンドに出資する。見返りとして、基礎となる不動産の値上がり益の可能性と、住宅そのものへのアクセスの双方を得る。
富裕層がセカンドハウスを見直す理由
このモデルは、富裕層の間で進むより大きな変化を映し出している。より裕福な旅行者たちは、1年の大半が空き家になりかねない2軒目、3軒目の住宅を所有する経済合理性に疑問を抱くようになっている。
この潮流は、コストの上昇が続き、規制変更が所有コストの採算を塗り替える超高級市場でとりわけ重要だ。たとえばニューヨークのような都市では、高級不動産への増税により、従来型のセカンドハウス所有が一部の買い手にとって魅力を失っている。
サリー氏は、こうした力学が代替的な所有形態に機会をもたらしていると述べる。
「一部の市場で私たちが追求している切り口の1つは、ホテル免許を持つ小規模ホテルを実際に購入し、その空間を当社モデルで使うためのアパートメントに転換することだ」と同氏は語った。「課税方法が異なる。セカンドハウスとして課税されない」
この柔軟性は、富裕層が所有に伴う運用負担を引き受けずにアクセスを求めるようになるほど、価値を増していく可能性がある。
タイムシェア以上のもの
重要なのは、Equity Residencesが従来のタイムシェアやデスティネーションクラブとは異なる立ち位置を打ち出している点だ。同社は、投資家が単なる利用権を買うのではなく、不動産ポートフォリオそのもののエクイティを保有すると強調する。
この違いは、心理面でも金融面でも大きい。
「リターンには2つの要素がある」とサリー氏は説明した。「1つは不動産価値の成長……もう1つは、言うまでもなく家賃なしでの利用だ」
同社は、不動産そのものから10〜12年の期間で投下資本の約1.5倍のリターンを目標にしている。これは個人利用の価値を加味する前の数字である。ライフスタイル面──数百万ドル級の家に、1泊ごとの賃料負担なく休暇を過ごせること──は、追加のリターン層として位置づけられる。
この組み合わせは、所有のステータスそのものよりも利便性、一貫性、キュレーションされた体験を重視する傾向を強める富裕な旅行者の一部に響いているようだ。
キュレーションされたラグジュアリーライフの台頭
「より高価格帯でプレミアムな物件に滞在する人たちを見ると、需要は実際にはあまり落ちていない」とサリー氏は語る。「富裕層は時間を非常に重視する。信頼できる相手と組み、常に一定品質の体験が得られると分かっていることを望む」
この信頼性への欲求は、経済学者がしばしば「K字型経済」と呼ぶ状況下で、ラグジュアリー・ホスピタリティとレジデンシャル旅行が中価格帯の旅行セグメントを上回り続ける理由の一端を説明するかもしれない。節約志向へシフトする消費者がいる一方で、富裕な旅行者は摩擦や不確実性を減らすプレミアム体験への支払いをいとわない。
しかし今日のラグジュアリーは、目立つ所有であることよりも、アクセス、柔軟性、最適化であることが増えている。
それは、多世代旅行、リモートワークの柔軟性、地理的に分散した生活様式のバランスを取る富裕層ファミリーで特に顕著だ。
住宅はより大きな共同体験を中心に意図的に設計されており、需要の高い余暇目的地で4ベッドルームや5ベッドルームの間取りを備えることが多い。また同社は、自社保有ポートフォリオに加え、提携ネットワークによって世界中の数百件に及ぶ高級物件へのアクセスも拡張している。
サービスとしての高級不動産
より広い含意として、高級不動産そのものが、静的な所有物から、サービス層に近いものへと進化している可能性がある。
かつて消費者は「唯一の」バケーションホームを所有することを志向した。だが今後は、個別所有の運用上の複雑さを背負うことなく、複数の目的地にまたがる多くの家へのアクセスを好むようになるかもしれない。
多くの点で、それはラグジュアリー消費カテゴリー全体で進む変化を映している。プライベート航空の会員制から、高級車のサブスクリプション、プレミアムなホスピタリティ・プラットフォームに至るまで、富裕層は恒久的な所有よりも、柔軟性と利用効率を優先する傾向を強めている。
投資家にとっての問いは、こうしたハイブリッドモデルが時間をかけて感情的リターンと金融的リターンの双方を一貫して提供できるのか、という点にある。
一方で消費者にとって魅力は理解しやすい。サリー氏の言葉を借りればこうだ。「楽しめる不動産とは何か？」
