法人・個人の両領域で多様な金融サービスを展開するみずほ銀行は、住宅ローン分野においても幅広い顧客ニーズに応えてきた。そのなかで、借入時の初期負担を極力抑えたいという声をもとに開発されたのが、「借入時負担ゼロ型」だ。本商品について、個人ローン推進部長の村田成穂がその特徴と狙いを語った。
「住み替え」が前提となる時代に、変わるローンへの意識
国土交通省によると、2025年の新設住宅着工戸数は前年比6.5％減の約74万戸と、3年連続で減少した（※1）。資材価格の高騰や物価上昇による消費者マインドの低下が主な要因とされ、住宅取得を取り巻く環境は厳しさを増している。
※1 出典：建築着工統計調査報告・令和7年計分（国土交通省）
一方で、こうした新築市場の停滞とは対照的に、住宅市場では構造的な変化も進んでいる。近年は中古住宅であっても資産価値が維持されやすくなっており、将来的な住み替えを前提とした住宅取得が現実的な選択肢として広がっている。
その背景にあるのが、住宅の品質向上と市場構造の転換だ。耐震性や断熱性といった基本性能の底上げに加え、適切なメンテナンスやリノベーションによって価値を維持・向上させるという考え方が浸透したことで、住宅は「消費財」から「長期的に活用可能な資産」へと再定義されつつある。
さらに、人口減少局面において新築供給中心の市場から既存ストックの流通を重視する方向へとシフトしていることも大きい。市場の流動性が高まったことで売却価格の予見性が向上し、住み替えを前提とした住宅取得の合理性が高まっている。
「以前に比べて、中古住宅でも値崩れしにくくなっています。そのため、ライフステージに応じて住み替えを検討するお客さまが増えています」
住宅を取り巻く環境が構造的に変化するなかで、住宅ローンにも従来以上の柔軟性が求められるようになっている。特に、将来的な売却や繰上返済を前提とした場合、初期コストのあり方は重要な検討要素となる。
こうした課題に応える形でみずほ銀行が業界に先立って開発したのが、「借入時負担ゼロ型」だ。
「通常は契約時に手数料をいただきますが、本商品では初期費用を不要とし、その分を金利に組み込む仕組みにしています。そのため、住み替え等で早期に完済する場合には一般的に13年でメリットがあり、繰上返済等行うことで結果としてトータルコストを抑えることができます。もちろん、利息の負担は元金が減るにつれて小さくなっていくので、返済期間中に繰上返済を重ねた場合は、13年という損益分岐点が残額に応じて14年、15年と先に伸びていくことになります」
「借入時負担ゼロ型」の金利は、一般的な水準よりやや高めに設定されているものの、住宅ローン借入時の初期費用（※2）がかからない点が大きな特徴だ。例えば5,000万円を借り入れる場合、通常かかる約110万円（※3）の取扱手数料が不要となる。みずほ銀行の試算では、借入額5,000万円を5年で完済した場合、トータルコストは約64万円（※4）の削減につながるという。
※2 借入金額の2.2％が主流
※3 変動金利 年1.275%の場合
※4 当初期間35年、返済方法：元金均等返済で、変動金利 年1.475%の借入時負担ゼロ型と、変動金利 年1.275%の通常の住宅ローンを比較した場合
こうした手数料不要の住宅ローンプランは、国内でも類をみない取り組みだ。
サービスの開発にあたっては、前例のない商品であったがゆえに、みずほ銀行内で慎重な意見も少なくなかった。
「実績のあるモデルがなかったため、『本当に成立するのか』という声もありました。しかし、最近増えている夫婦ともに高収入の、いわゆる“パワーカップル”や将来的にまとまった資金流入が見込まれるお客さま像を具体的に描き、議論を重ねるなかで、確かなニーズがあると判断しました」
住宅ローンを起点に顧客との長期的な関係構築をめざす
こうした検討プロセスを経て開発された「借入時負担ゼロ型」は、2024年8月に取り扱いを開始した。以降、同商品の利用者は着実に増加し、市場からの反響も広がっているという。
「お客さまはローンを組む際、各金融機関の商品を比較検討されますが、この『借入時負担ゼロ型』に魅力を感じてみずほ銀行をご選択いただくお客さまも多いです。現在では、住宅ローン利用者の約２割の方にお選びいただいております」
こうした顧客からの支持の広がりの背景には、商品性に加え、タイミングも大きく影響していると考えられる。取扱開始時期が、ちょうど政策金利が年0.00〜0.10%から年0.25%に引き上げられた1カ月後だったからだ。
「利上げの時代の到来を、多くの人が感じ始めていました。長く続いた低金利の環境下では、『とりあえずお金を借りておけばいい』という考え方も一般的でしたが、金利上昇の兆しが見え始めたことで、住宅ローンに対する意識が変化しつつあります。返済計画の見直しなどを含め、より主体的にローンを管理していく必要性が高まっているのだと思います。こうした意識変化のタイミングと『借入時負担ゼロ型』のリリースが重なったことは象徴的でした。今後さらに金利が上昇すれば、お客さま自身がより多角的に判断することが求められるでしょう」
新たなサービスに確かな手応えと、利用者から感謝を伝えられることにやりがいを感じているという。
「住宅ローンは、お客さまから感謝の言葉をいただく機会が多いのが特徴です。借り入れは人生における重要な意思決定であり、長い場合には、1年ほどかけて対話を重ねながら実行に至ります。その過程を経てお客さまから『ありがとう』とおっしゃっていただく瞬間は、お客さま一人ひとりのライフプランに寄り添えた実感につながります。こうした体験は、住宅ローン業務ならではの魅力だと感じています」
みずほ銀行は、これまでも多様な顧客ニーズに応えてきた。その根底にあるのは、「お客さまに選ばれる存在でありたい」という強い思いだ。
「手数料をなくすことで短期的には収益への影響も考えられますが、それ以上に重要なのは、お客さまにとって価値ある選択肢を提示することです。みずほ銀行は『ともに挑む。ともに実る。』をパーパスに掲げています。同性パートナーや兄弟姉妹間での借り入れなど、これまで難しいとされてきたケースにも対応してきました（※5）。また、ペアローンを組む際、どちらかに万が一のことがあった場合に両方のローンが完済される『ペアローン団信』なども拡充しています。今後も多様な選択肢を通じて、お客さまとともにライフプランをデザインしていきたいと考えています」
※5 所定の条件があります
みずほ銀行が多様なニーズに応えていくのは、住宅ローン分野にとどまらない。生活や仕事における、さまざまな場面で金融サービスを提供することをめざしている。
「住宅ローンは金融機関にとって、伝統的な収益のひとつでした。しかし現在は、変動金利が年1.00％前後という低水準にあり、金利競争も激化しているため、収益性が限界に近づいています。しかし、そうした環境下であっても、短期的な収益性にとらわれることなく、住宅ローンをきっかけとしてお客さまと長期的な関係を築いていくことが重要だと考えています」
みずほ銀行は、住宅ローンを「お客さまとの出会いの機会」と位置づけ、その後のコミュニケーションや関係構築を強化している。それは「お客さまの役に立ちたい」という思いからだ。
「みずほ銀行は楽天と提携しているので、例えば『みずほ楽天カード』を利用していただくことでポイント付与などのメリットを感じていただけます。また、給与振込口座としてご利用いただくことなどで、各種手数料が無料になるうれしい特典が得られるなど利便性が高まります。金融機関として、多様な選択肢をご提示することが極めて重要だと考えています。住宅ローンに限らず、『何かお役に立てることはないでしょうか』と問いかけ続け、これからもお客さまとの関係を深めていきたいです」
「借り入れ時負担ゼロ型」について
https://www.mizuhobank.co.jp/
むらた・しげほ◎みずほ銀行個人ローン推進部部長。預金業務を中心に、長年にわたってリテール領域に携わる。人事部などを経て2025年より現職。
【住宅ローンに関するご留意事項】
金利は毎月見直しを行います。またお申込時ではなく実際にお借り入れいただく日の金利が適用されます。審査の結果によってはお借り入れのご希望に沿いかねる場合がございます。
