Keel Team Mobile Home Park Investmentsの最高経営責任者（CEO）アンドリュー・キール。同社の買収および投資家対応を統括
モバイルホームパーク投資は、手頃な住宅供給と運営負荷の高い不動産運用が交差する領域にある。モバイルホームパーク投資会社を率いてきた経験から、この分野で投資家として成功するかどうかは、巧妙なファイナンスというより、実行力と堅実なアンダーライティングに大きく左右されると結論づけている。
勝ちも負けも、その間にあるあらゆる出来事から、私は次の教訓を得た。現場で見てきたことを踏まえ、モバイルホームパーク分野に関心を持つ投資家志望者に、ぜひ心に留めておいてほしいポイントを挙げたい。
1. 市場の質は案件規模より重要である
モバイルホームパークへの投資を始めた当初、私はキャップレートを追いかけていた。しかし今では、価格が良いからといって市場の弱さを補えるわけではないと理解している。強い経済環境にあるモバイルホームパークなら、安定化させて効率的に運営する余地が生まれる。一方、衰退局面の市場では、あらゆる課題が増幅されがちだ。
データもこの現実を裏付ける。米国の住宅価格は2020年から2024年にかけて47%上昇し、募集賃料は上昇、さらに賃借人の約50%が家計に対する住居費負担が重い状態にある。手頃な住宅への需要が明確である一方、すべての市場が長期的なパフォーマンスを支えるわけではない。だからこそ、モバイルホームパーク投資を検討する投資家は、まず何より、雇用の多様性、人口動態、住宅価格の中央値、賃料水準を評価すべきである。
2. インフラ（公益設備）の問題は計画を頓挫させ得る
初期に驚かされた出来事の1つは、区画のインフィル（空き区画への住宅設置）を計画していたモバイルホームパークで、電気インフラが新しい住宅を支えられなかったことだ。高くついたこの教訓の代償は6万ドルだった。それ以来、ユーティリティは私にとってアンダーライティング上の最重要項目になった。
理由は単純である。多くのモバイルホームパークは1940年代から1970年代に建設されており、多くの設備が老朽化し劣化している。
現在、私は次を確認する。
1. ユーティリティは公営か私営か。
2. 下水管はカメラ調査（管内検査）を実施しているか。
3. 電気容量は現代の負荷に対応できるか。
4. 漏水は記録されているか、または疑いがあるか。
5. 水道管は耐圧試験を実施しているか。
私の経験では、ユーティリティ・インフラはモバイルホームパークにおける土地改良の中で最も高額になりやすく、早期に特定できなければ、問題は容易に事業計画を頓挫させる。
3. ゾーニングと規制は都市によって異なり得る
かつて私は、モバイルホームパークが存在するなら、用途地域（ゾーニング）上も将来の運営が当然に認められるはずだと思い込んでいた。しかし、それは誤りだった。ある都市では、新たに搬入する住宅を築10年未満に限ることを求められ、インフィルの取り組みが複雑になった。
だからこそ、投資家は、法的地位（適合用途か既存不適格か）、搬入可能な住宅の築年数・サイズ制限、セットバックや密度要件、さらには駐車基準まで、投資候補に適用される事項を検証することが重要である。
4. 住宅の築年数とサイズは入居者の定着に影響する
私は、書類上は稼働率が良好に見える一方で、住宅が古すぎ、幅も狭すぎたため、退去が急増し、再販需要が崩壊したモバイルホームパークを購入したことがある。そのとき、入居中の住宅がすべて「良い」住宅とは限らないことを学んだ。
投資候補を評価する際、投資家は平均築年数、サイズ、想定改修費、長期的な入れ替え（更新）スケジュールを評価すべきである。より健全な「現代的な住宅」の構成は、家賃回収と稼働率の定着の双方を安定化させる助けになる。
5. 入居者審査を軽視してはならない
初期に犯した最も高くついた失敗の1つは、新規入居者の適格性を精査するよりスピードを優先したことだった。ずさんに審査された入居が数件あるだけで、数カ月分の進捗が帳消しになり得る。入居審査では、次を確認することが重要だと私は考えている。
1. 収入の確認
2. 雇用履歴の記録
3. 明確な受け入れ基準
4. 一貫したバックグラウンドチェックのプロセス
適切な審査はコミュニティを守り、入居者の長期定着を支える。
6. モバイルホームパークは「ほぼ不労所得型」の投資ではない
スプレッドシート上では、モバイルホームパークは手間のかからない投資に見えるかもしれない。しかし実際の運営は別物だ。私の経験では、成功しているコミュニティほど、明確な仕組み、現場に踏み込んだ監督、日々のコミュニケーションを必要とする。投資家の責務には、常駐マネジャーの支援、コミュニティ基準の徹底、住宅販売や入居の管理、ベンダー手配と修繕業務の調整などが含まれることが多い。
モバイルホームパークを円滑に運営するには、構造（仕組み）が必要である。それがなければ、運営の緩みはすぐに表面化する。
7. 集金、請求、決済の仕組みはスケールに耐えなければならない
最初の物件を管理していた頃、家賃の集金は小切手の受け取りと手作業での管理だった。1つのコミュニティならそれで回ったが、成長とともに不可能になった。
その一貫性を支えるため、私は次へ移行した。
• オンラインで家賃支払いができる決済ツール
• スマート水道メーターを用いたユーティリティ費用の転嫁（ビルバック）システム
• 延滞状況のリアルタイム追跡
投資家は、事務負担を減らし、問題を早期に特定できるシステムやツールを検討すべきである。
8. 物件状態はコミュニティのカルチャーに影響する
入口の清掃、道路の補修、統一された看板設置が、入居者の行動をほぼ即座に変えることを私は目の当たりにしてきた。私は、プロ仕様の看板とフェンス、舗装道路、敷地外駐車、樹木の剪定と造園、廃材や放置車両の撤去、住宅外観の基準整備を優先することを勧める。見せ方はカルチャーの形成に資する。
9. 賃料改定を透明に伝えることは信頼につながる
大幅かつ突然の賃上げは、モバイルホームパークを不安定化させる最も速い方法の1つである。私は、段階的で予見可能な調整の方が、より健全な長期的関係を支えることを学んだ。
投資家は、値上げを早期に伝え、改善内容や市場環境と結びつけ、罰則のように受け取られる表現を避ける必要がある。透明性は信頼を生み、そして信頼は、一般に定着率の改善につながると私は考えている。
10. オーナーシップの誇りを育むことは大きな効果をもたらす
私が見てきた中で最もパフォーマンスの良いモバイルホームパークには、共通点が1つある。入居者が「自分の居場所だ」と感じていることだ。入居者がコミュニティを「自分たちのもの」と捉えると、手入れからコミュニケーションまで、あらゆることが改善し得る。整った区画を称える、小さなイベントを開く、フィードバックを募るといったシンプルな取り組みでも、単なる住宅の集合を、人々のコミュニティへと変えられる。
結局のところ、モバイルホームパーク投資は、成功が一貫した実行、周到な計画、そしてコミュニティが進化するたびに適応する姿勢から生まれることを私に教えてくれた。これらの教訓は、より明確な意思決定、より効果的なリスク管理、入居者の安定と長期的価値を整合させる事業計画の設計に役立っている。
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