都心と郊外では異なる状況になる
北野：今、特に湾岸エリアの再開発地区に建つマンションの売買は投機色が強いといわれますね。
のらえもん：再開発は特別地域の対象ですから、一種の補助金事業ともとらえています。豊海にいたっては公金から200億円出ています。特に晴海フラッグは「この晴海で子育てしたい層に届いてほしい」という理想があったと思う。坪単価が破格なので、ひとりで十数部屋を買う人も出ましたが、価値が上がっているうちは株と同じで問題は噴出しにくいです。
都心の大規模タワマンは「買ったら上がる」という信仰が強くて、申込者が殺到しています。そのため都政が補助金を出してまでやりたかった「このエリアに根付いてくれる人を増やすまちづくり」がちゃんとできていないジレンマに陥っています。
北野：販売価格の高騰について、現状と背景をどう分析されていますか?
のらえもん：建設価格の高騰が原因なのは間違いないです。建設業界は人手が減っているのに、大規模な再開発案件と老朽化したインフラの更新などさまざまな現場があるので、マンションだけを安価にはできません。デベロッパーが高騰した建設価格に利益を乗せて売ると、従来では考えられない販売価格になりますが、値上げした価格でいくらでも買う人が現れる都心エリアと、外部からの買い手が現れにくい郊外エリアでは様相はまったく違います。
北野：エリアの線引きはどこでされるんでしょう。
のらえもん：都心でも勝どきあたりくらいから住宅ローンで買う人の割合が少しずつ減るんです。普通は2億5000万円の商品をローンで買わないですよね。中心に行くほど「住宅ローンの金利が上がるから買えなくなる」という層はいなくなる。
その周りが1億7000万円から1億5000万円くらいの「2馬力ゾーン」、いわゆる“ハイスペ夫婦”がペアローンで頑張って返す感じのエリアです。もう少し離れると「1馬力ゾーン」で、7000万円くらいまでなら大手企業の会社員がひとりでギリギリ買える。このゾーンが金利が上がるとキツくなるでしょう。
北野：さらに郊外ではどうですか。
のらえもん：これまでは中心から外れるほど、そこに元から住んでいる層がターゲットでした。今は新築のマンションを建てても、もはやそのエリアで買える人がいなくなってきた。何としてでも都内勤務者を呼んで来ないといけない感じになっています。
みんな支払える限度まで頑張って買うものだから、これから少し住宅ローンの金利が上がっただけで支払力が一気に落ちるでしょう。既存のローンは「変動金利5年・125%ルール」で支払額の据え置きがありますが、これから買う人は金利が上がる世界で、支払額が上がり続けるなかで買わざるをえません。
