シカゴの集合住宅市場は、景気サイクルが変動しても市場のファンダメンタルズが安定しているため、今後も大規模な資本を引き付け続けると私は見ている。
印象先行の物語ではなく実際の運営状況を精査する多くの投資家は、シカゴの中核地区が持続的な賃貸需要を生み出し、新たな企業を誘致し、研究機関や大学を拠点とする雇用を満たしていることを認識している。
これにより、集合住宅オーナーは、雇用密度、教育機関の存在、適度な建設ペースを重視した複数年にわたる投資戦略を構築するための基盤を得ることができる。
シカゴが集合住宅の安定性に与える影響
Fortune 500企業の本社が集中し、シカゴを中西部の司令塔として位置づけるグローバル企業も立地している。これらの企業が拡大を続けているのは、技術的な専門性と実務経験を備えた人材を輩出するBig Tenの研究機関群から採用できるためである。こうした採用パターンが、市内の公共交通指向型地区における集合住宅の強さを裏付けていると私は見ている。
Googleの拡大するエンジニアリング拠点がその好例であり、同社の社内調査では、シカゴが中西部において専門人材を引き付ける最も強力な「磁石」であることが判明している。こうした企業の信頼は、主要な雇用回廊に接続する地区のClass AおよびClass B物件の長期的な見通しに直接反映される。大学や国際空港といった構造的優位性も、需要と市場の安定性を強化する要因となっている。
さらに、CRE Dailyの報道によると、シカゴをはじめとする中西部の都市には、他地域で成長の停滞を経験している投資家が集まっている。その結果、シカゴは人口の急増を経験しており、特にテックエコシステムに引き寄せられた熟練労働者の流入が顕著である。
Yardi Matrixはシカゴを全国の賃料上昇率の上位層に位置づけており、複数のSun Belt市場が需要の軟化を吸収する中でこの地位を達成した。昨年のデータによると、Class Aの賃料は約6.8%上昇し、市全体の実効賃料は約5.5%上昇しており、いずれも全国平均を有意に上回っている。
地域から学ぶ教訓と市場ダイナミクス
この賃料上昇は、集合住宅投資家にとって重要な教訓を示している。需要に対して新規建設が抑制されている市場は、高い稼働率と予測可能な収益の両方を支えることができるということである。前述のYardi Matrixレポートによれば、ダウンタウンの物件は稼働率95%超で運営されており、限定的な供給が投資家の信頼を強化していることを示している。
もちろん、需要が供給を上回る場合、投資家は逆風に直面することもある。Integra Realty Resourcesの社内調査によると、2025年にダウンタウン市場に供給された新規ユニットはわずか149戸（有料記事）であり、2026年のパイプラインでは、すでに必要な許認可と資金調達のハードルをクリアした約550戸が供給される予定である。
重要なのは、構造的・規制的な制約により、通常3〜4年を要する新規建設の急増は抑制されるという点である。したがって、稼働率と賃料上昇は短期的には安定した成長を続けると私は予測している。ただし、事業者は長期戦略に影響を与える可能性のある許可やゾーニング政策の変更に注意を払う必要がある。
一例として、シカゴ市議会は2025年に、アフォーダビリティ要件を含むADU（Additional Dwelling Units）条例の拡充を可決した。改正条例は2026年4月に施行され、新築および転用に影響を及ぼす。
開発の制約と政策上の考慮事項
とはいえ、全体として見れば、限定的な在庫増加は前向きな見通しを裏付けている。かつて数千戸を市場に送り出していたデベロッパーは、現在では採算性を圧迫する建設コストと、より規律あるレバレッジを求める資本市場に直面している。
このような環境は、投資家がより明確なキャッシュフローの見通しと予測可能なアンダーライティング前提に依拠できる、安定稼働資産や運営改善へと関心を向かわせる傾向がある。
例えば、事業者は適度な更新率を組み込むことで総収入を増やすことができる。また、固定資産税評価額に異議を申し立てて税負担を軽減することも検討できる。全体として、不動産の物件価値は好況期から落ち着きを見せていることがわかる。保険契約の再入札や光熱費のヘッジ契約の検討も、コスト削減に役立つ。
供給過剰市場からの教訓
テキサス州オースティンやフェニックスなどの供給過剰市場では、事業者が稼働率の低下を経験し、Multi Housing Newsによると最大5%の賃料下落につながった。一部の事業者は賃料引き下げや割引を提供して対応している。新規建設の大半を占めるClass A資産で特にその傾向が顕著である。
一方シカゴでは、若年層の賃借人がClass A物件へ住み替える例が多く、その結果、Class B物件が新たな賃借人に開放されていると私は見ている。供給が限られているにもかかわらず、これは投資家がユニットを動かし続けることができる1つの方法である。
それでも、投資家は稼働率を試す可能性のある指標に注意を払い続けるべきである。地域の採用動向、生活費の上昇、そして税率やサービス料率の上昇の可能性などである。例えば、米国労働統計局の1月の報告によると、シカゴの失業率（4.5%）は依然として全国平均を上回っている。また、同報告書によると、シカゴの消費者は食品については全国平均より安く支払っているが、エネルギーについては全国平均の約3倍を支払っている。
入居者の嗜好と近代化
供給が限られた市場であっても、入居者獲得競争は熾烈になり得る。賃借人は、最先端のテクノロジー（スマート家電やセキュリティ機能）や居住の利便性（共用ワークスペースや宅配ボックスサービス）を備えた物件を重視する傾向がある。
また、シカゴのように都市部の在庫が老朽化している都市では、賃借人は現代的なアメニティと体験を備えたリノベーション物件に流れる傾向がある。しかし、アップグレードコストは相当な額になり得るため、リノベーションのスケールメリットを享受できない中規模投資家にとっては困難な課題となる。
戦略的展望
シカゴを事業者の視点から研究する長期資本配分者は、経済の基盤、人口流入、抑制された供給動向が洗練されたポートフォリオのニーズと合致する都市を見出すだろう。これらの指標には、州全体で506億ドルに上るインフラ投資が含まれる。特に市内のサブマーケットや郊外地域は、新たなデータセンター、テックスタートアップ、さらなるインフラ整備の恩恵を受ける可能性がある。
同時に、人件費の上昇、金利負担の増加、開発資金要件の厳格化は、新規建設の採算性を変化させ、投資家に安定した賃料収入を持つ既存物件を優先するよう促すと見られる。
この変化は、市の雇用密度と交通アクセスの恩恵を受ける資産の競争力を強化するとともに、新規開発リスクよりも運営改善の余地がある物件への関心をいっそう先鋭化させるはずである。
正確なデータで都市を評価し、雇用基盤の厚みを理解し、プロフェッショナルな規律をもって供給パイプラインを監視する投資家は、思慮深い資本配分と長期的な確信に報いる環境を見出すことができると私は信じている。
本稿で提供される情報は、投資、税務、または財務に関するアドバイスではない。具体的な状況については、資格を持つ専門家に相談されたい。
