クリス・J・モリス氏──LandFund Partners社長兼最高執行責任者（COO）
2025年は、貿易の不確実性と輸出の課題に支配された、農業経済にとって逆風の年だった。しかし、年後半に状況は劇的に変化した。7月の価格損失補償プログラムの拡大、10月の中国との大豆協定の安定化、そして12月の120億ドル規模の農家ブリッジ支援プログラムなど、一連の戦略的な政策勝利を経て、下支えが整った。
2026年に向けて、我々は単なる農業経済の回復を予測しているのではない。この資産クラスの構造的な価格再評価の可能性を見据えているのだ。
以下は、2026年の農地市場に影響を与える3つの大胆な予測と、それらがあなたの投資ポートフォリオにとって重要である理由だ。
予測1：FRBの政策転換が「実物資産」スーパーサイクルに火をつける
ジェローム・パウエル米連邦準備制度理事会（FRB）議長の任期は2026年5月に終了する。後任の選考プロセスはすでに、厳格なインフレ目標よりも成長を優先する可能性が高い、よりハト派的な候補を支持する方向（要登録）に進んでいる。
我々は、FRBが市場予想よりも速いペースで利下げを進め、長期国債利回りを抑制するために量的緩和（QE）の再開に乗り出す可能性があると予測している。この緩和的な金融政策は、予測可能な副作用をもたらすだろう。それは資産インフレだ。
投資家にとっての意味
これは実物資産スーパーサイクルの始まりだ。農地は、供給が固定され需要に弾力性がない、実証済みのインフレヘッジ資産である。ドルが軟化しインフレ期待が高まるにつれ、資本はペーパー資産から生産的な実物資産へとシフトする可能性が高い。この動きはすでに進行中かもしれない。金や銀といった流動性の高い実物資産が過去最高値を更新しているからだ。さらに、金利低下は農業経営者の借入コストを削減し、フリーキャッシュフローを増加させ、土地価格の入札額を引き上げる能力を高める。
予測2：「政治的プットオプション」が土地価値を下支えする
2026年11月の中間選挙が近づく中、現政権は農地投資家に利益をもたらしうる政治的窮地に追い込まれている。共和党は上院で22議席を守る必要があるのに対し、民主党はわずか13議席で、下院でも僅差の過半数を維持している。
「アメリカ第一」の政策課題を維持するため、現政権は農村部の票を失うわけにはいかない。2024年の選挙で、ドナルド・トランプ氏は、収入の少なくとも25％が農業から得られる「農業依存」郡の97.5％で勝利した。選挙サイクルはしばしば、政府に農業の安定に注力させる。
投資家にとっての意味
2026年、我々は農業部門への政府支援が事実上「政治的プットオプション」として機能すると予測している。収益が市場に左右される他の不動産セクターとは異なり、米農務省（USDA）は農業所得に下限を設ける強いインセンティブを持つことになる。これにより、テナント経営者のリスクが軽減され、デフォルトリスクが低下し、農地所有者のキャップレート（還元利回り）が圧縮される。
農地は本質的に、政府が裏付ける収益保険政策を持つ資産だ。この支援の社会経済的影響については議論の余地があるが、歴史的傾向は、これらの政策が下振れリスクを軽減し、2026年以降の農地価値の潜在的な上昇に影響を与える可能性を示唆している。
予測3：農地がAIとエネルギーブームの重要インフラになる
2026年の最も爆発的なトレンドは、従来の農業アナリストがほとんど注目していないものかもしれない。それは、農業、エネルギー、人工知能の融合だ。
AIデータセンターの急速な拡大には、2つの希少な資源が必要だ。大量の再生可能エネルギーと、冷却用の大量の水利権である。農地は、その両方を支配する唯一の資産クラスだ。すでに太陽光発電や風力発電の開発業者が、標準的な農業賃料の3倍から5倍のプレミアムで農地をリースしているのを目にしており、数十ギガワットの電力を必要とする主要農業地域でのデータセンターの大規模拡張が進んでいる。
投資家にとっての意味
2026年、我々は農地価値において「最有効使用」のオプション性が顕在化すると予測している。投資家はもはや、過去の作物収量や商品先物価格だけで土地を評価しなくなるかもしれない。代わりに、帯水層の容量や送電網インフラへの近接性といった要因に基づいて評価し始める可能性がある。 ミシシッピ沖積帯水層のような豊富な水資源を持つ特定地域では、テクノロジー企業やエネルギー企業が水利権とインフラ用地の確保を求めるにつれ、土地価値が商品価格から切り離される可能性がある。2026年に農地を所有することは、次の産業革命を動かすために必要な天然資源に対するコールオプションを保有する方法となりうる。
結論
これら3つの予測を総合すると、2026年は米国農業経済にとって建設的な複数年サイクルの始まりとなる可能性がある。私の見解では、土地所有者にとって理想的なゴルディロックスシナリオを見据えている。
1. 下振れ防御：政治的必要性と政府支援によって強化される。
2. 資産価値上昇：ハト派的なFRBとインフレによって促進される。
3. テクノロジーの上昇余地：土地と水に対するAIとエネルギー需要によって推進される。
インフレヘッジとなる実物資産を求め、収益と本質的価値の両方を提供する投資先を探している投資家にとって、農地は2026年に優れたパフォーマンスを発揮する態勢が整っている。
