ボビー・マギーは、ホスピタリティ、産業施設、ヘルスケア開発に特化したプライベートエクイティ企業 エスカレラ・キャピタルのマネージングパートナーである
業界を問わず、不確実性が新たな常態となっている。関税の変動、インフレへの懸念、金利の将来に関する疑問により、投資家や事業者はより慎重で緩慢な市場を進むことを余儀なくされている。このような時期には、明確さ、安定性、政策の転換を待つという本能が働く。しかし、最高の投資家たちは待っていない。彼らは前途が不透明でも、断固として行動する方法を学んでいる。
ホスピタリティ、産業施設、体験型不動産に投資・運営する垂直統合型プライベートエクイティプラットフォームであるエスカレラ・キャピタルでは、高金利環境下で5億ドルのポートフォリオを構築してきた。簡単にお金が手に入る時代はなかった。安価な負債による追い風もなかった。ただ基本に忠実に：規律、統合、実行力。その経験が、資本コストが高く流動性が乏しい時代に、投資し、構築し、リードするとはどういうことかについての私の考え方を形作ってきた。
実際のところ、金利上昇は長い間待ち望まれていたリセットを引き起こした。10年以上にわたり、安価な資金が悪いアイデアを覆い隠してきた。ほぼどんなものでも買い、レバレッジをかけ、値上がりに頼って救われることができた。今日、その幻想は消え、建設者と投機家の違いが露呈している。
その影響はあらゆる場所で見られる：採算が合わない変動金利ローンを抱える開発業者、過剰なレバレッジをかけた資産で凍結された資金、高い借入コストと縮小したマージンに苦しむ中小企業オーナー。潮が引いた。残っているのは、堅固な基盤の上に構築した人々—財務的ではなく、運営的に価値を創造する方法を知っているチームだ。
厳しい時代に構築する
エスカレラの物語はその変化を反映している。2020年に会社を立ち上げた時、私は22歳で、コロナ禍で大学が閉鎖された後、ワンルームのアパートで働いていた。世界はちょうど一時停止状態だった。資本市場は凍結し、プロジェクトは停滞し、誰も明日がどうなるか分からなかった。しかし、多くの人が麻痺を見た場所で、私はチャンスを見た。将来が不確実なら、残された唯一の優位性は実行力だった。私たちは早い段階で、霧の中で構築できれば、どんな状況でも構築できると決断した。
最初の買収から各新ファンドまで、私たちは厳しい信用状況、上昇する建設コスト、圧縮されたマージンの下で運営してきた。初期の段階で、その後のすべてを形作る決断をした：金融工学を通じた成長を追求する代わりに、基本に焦点を当てることにした。建設、管理、実現可能性、技術を一つ屋根の下に集めた。その垂直統合は帝国を築くためではなく、効率性のためだった。プロセスをコントロールすれば、リスクをコントロールできる。より速く動ける。より少ないミスで済む。
私たちのモデルはシンプルだが要求が厳しい。金利が高いままだと想定してすべての取引を査定する。可能な限り資金調達を固定し、予測よりもキャッシュフローを優先する。より良い設計、より厳格な予算、より強力な実行を通じて結果に影響を与えることができる場所に投資する。華やかではないが、回復力がある。
資本効率から文化的規律へ
投資家や創業者にとっての教訓は明確だ：世界が楽になるのを待つのをやめよう。10%でも機能するようにモデルを設計しよう。金利が下がれば、それはビジネスプランではなく、上振れ要因だ。投機的な出口キャップレートではなく、コストに対する利回りに焦点を当て、統合をオーバーヘッドではなく保険として扱おう。プロセスを所有すれば、結果を所有できる。
同様に重要なのは、人材への投資だ。文化、透明性、コミュニケーションは軟性要因ではなく、運営規律を結びつける接着剤だ。プレッシャーの下で適応し実行できるチームは、どんなマクロサイクルよりも長持ちする。
エスカレラはより友好的な環境を期待しているわけではない。私たちは、最も厳しい条件下でも、適切な構造、マインドセット、忍耐力があれば、持続的な価値を構築できることを証明している。
おそらく、この高金利の世界は業界が必要としていたものかもしれない。それは基本への回帰を強いている：綿密な調査、創造性、説明責任。安価な資本は成長を促進できるが、規律だけが長寿を築く。
長期的思考の再学習
低金利時代の最大の犠牲者の一つは展望だった。お金が無料だった時、タイムラインは縮小した。時間自体にコストがなかったため、投資家はスピードを追求した。今、資本が再び高価になり、時間が重要になった。実行力が重要になった。保有力が重要になった。
高金利は選択を迫る：より多く所有するか、より良く所有するか？私にとって、答えは常に後者だった。急速に拡大してコントロールを失うよりも、ゆっくりと成長して支払能力を維持する方が良い。そのマインドセットは、チームの構築方法、交渉方法、さらには成功についての考え方まで変える。
厳しい年月は謙虚さを教える。コストの一ドル、遅延の一日一日を尊重することを学ぶ。変動性を脅威としてではなく、教師として見るようになる。その意味で、高金利は障害ではなく、フィルターだった。それは、どのアイデアとどの人々が摩擦に耐えられるかを明らかにする。
驚くべきことに、このリセットは幅広い投資文化も再形成している。セクターを超えて、資本は単に取引を構築するだけでなく、実行できる事業者に流れているのを目にしている。有限責任組合員はより厳しい質問をしている。開発業者はキャッシュフローと偶発事象の基本を再学習している。創業者はより明確な指標とより忍耐強い成長計画で、よりスリムに構築している。業界は何年も前よりも地に足がついているように感じる—これは良いことだ。なぜなら、次の10年は、誰が最も多くの資金を調達するかではなく、誰が実際に資本を機能させ、制約を能力に変えることができるかによって定義されるからだ。
前進の道
過去数年間のエスカレラの成長は、プレッシャーを乗り越えた結果だった。すべてのマイルストーン—すべての買収、資金調達、開発—は耐久力をテストする条件下で構築された。それらの条件は私たちのポートフォリオだけでなく、文化も形作った。
厳しい年月に構築すると、その規律を前進させる。より容易な市場を望むのをやめる。物事が困難だった時に構築したプロセスを信頼するようになる。
私がよくチームに言うように：優れた投資家は完璧な市場を待つのではなく、自分がコントロールできることに集中する。私は楽な年月に戻りたいとは思わない。厳しい年月は何が本物かを教えてくれる。そこから本当の複利が始まる。安価な資本で構築されたポートフォリオの時代において、このポートフォリオは企業を構築するだろう。そしてそれは、参加するためのはるかに良いストーリーだ。
ここで提供される情報は、投資、税金、または財務アドバイスではありません。特定の状況に関するアドバイスについては、ライセンスを持つ専門家に相談する必要があります。
