サム・コリアは、First National Realty Partnersの最高収益責任者として、リース戦略と収益成長を主導している。
当社のポートフォリオ全体の小売業者との継続的な対話を通じて、一つの明確なテーマが浮かび上がってきた：実店舗への信頼は依然として強いが、慎重さが増している。米国の小売不動産セクターは引き続き回復力を示しており、今年は店舗の開店数が閉店数を約1,000店舗上回る見込みで、空室率は4.3%から4.5%と歴史的な低水準を維持している。不動産所有者とテナントにとって、この安定性は心強いものだが、その背後には長期的な拡大戦略を形作り始めている「不確実性税」の高まりが潜んでいる。
新たな関税の状況：在庫に対する税
現政権の貿易戦略は、すべての輸入品に対する一般的な10%の関税から始まり、その後、貿易相手国ごとに異なる税率を持つ複雑な関税システムへと進化した。その目的は収益を生み出し、貿易関係のバランスを取り直すことだとされているが、小売業者にとっての短期的な影響はコストの変動性の増大であり、これによってより高い不確実性がもたらされている。
小売業者は地域によって大きく異なる新たな関税基準に対応している：中国は平均30%の税率に直面しており、カナダとメキシコはそれぞれ30%から35%、30%となっている。欧州連合（15%）のような同盟国や、インド（特定商品に50%）やブラジル（全体で50%）などの貿易相手国も現在含まれている。
これらの変化は、小売業務の基盤である在庫コストに直接影響を与える。企業が大量の輸入品に対する関税率を予測できない場合、長期的な資本投入を躊躇することになる。政策変更によって営業利益率が一夜にして変わる可能性がある中で、2年から5年の回収期間を持つ新店舗の建設に何百万ドルもの投資を正当化することは難しくなる。
この躊躇が私が「不確実性税」と呼ぶものである。小売業者が拡大よりも利益率の保護と財務体質の強化を優先するため、新店舗の成長が鈍化する可能性がある。200の新店舗をオープンする代わりに、小売業者は規模を縮小し、予測収益が最も高く、市場潜在力が最も強い25のサイトのみを追求するかもしれない。この縮小は不動産チーム、開発担当者、第三者のブローカーに影響を与え、業界全体の計画サイクルを遅らせることになる。
関税を超えて：不確実性の複合コスト
関税は最も新しい変数だが、それは小売業者の利益率を圧迫してきた既存の圧力を増幅している。
例えば、持続的なインフレーションや原材料、エネルギー、労働コストの上昇は、新たな関税が導入される遥か前から、セクター全体の収益性を圧縮していた。ウクライナと中東での紛争もまた、物流プロバイダーに、より長く、より複雑で高価な輸送ルートを見つけることを強いている。これらの混乱は引き続きグローバルサプライチェーンを再形成し、より広範な政治的・経済的不確実性に寄与している。
環境・社会・ガバナンス（ESG）イニシアチブは、コンプライアンスと資本支出の追加層を導入した。場合によっては、大手小売業者がこれらのプログラムを修正または放棄し、コスト圧力を相殺して財務的柔軟性を維持している。
これらの複合的な要因により、小売業者が短期的なコストを予測することは非常に困難になっている。
必需品の回復力と俊敏性の力
これらの逆風にもかかわらず、すべての小売セクターが減速しているわけではない。データは明確な強みの領域を示している。
必需品ベースの小売は依然として基盤である
食料品店を中心としたショッピングセンターは、最も景気後退に強いセクターであり続けている。クローガー、アルディ、パブリックスなどのチェーンは、今年数百の新店舗—多くの場合、より大きな形式の店舗—をオープンする計画だ。チポトレやジャージー・マイクのようなファストカジュアルやクイックサービスの事業者も引き続き活発で、数百の新店舗をオープンし、デジタルとドライブスルーのモデルを洗練させている。
オフプライスと価値重視の小売業者は拡大を続ける
バーリントン、ロス、ドラー・ジェネラル、ドラー・ツリーは2025年に約1,300の新店舗をオープンする予定である。このセグメントは、価格が上昇し、信頼感が低下している時期に価値を提供することで引き続き繁栄している。
回復力のさらなる例は、T.J.マックス、マーシャルズ、ホームグッズの親会社であるTJXカンパニーズから来ており、同社はサプライチェーンの俊敏性を優先することで期待を上回る業績を続けている。広範なバイヤーネットワークとグローバルベンダーを持つTJXは、高関税国からベトナムやインドネシアなどのコスト効率の良い市場へと転換できる。その規模により、製造業者が製品を処分する際の余剰の高品質在庫を取得し、その節約を消費者に還元することができる。TJXは、グローバルな多様化が強力な競争防御として機能する方法を示している。
戦略的転換：規模から俊敏性へ
「不確実性税」は、小売業者が実店舗の拡大にアプローチする方法の変化を加速させ、柔軟性と低コミットメントの形式へと押し進めている。
• 店舗フォーマットの適正化：ウォルマートのような大手事業者は、巨大なスーパーセンターモデルに代わる代替案の改良を続けている。ネイバーフッドマーケット形式は従来約4万平方フィートを平均していたが、同社は現在このコンセプトのより大きなバージョン（約5万7,000平方フィート）をテストしている。これらの拡大した店舗面積により、小売業者は成長するデジタルビジネス、特にピックアップと配送に対応しながら、元の小型フォーマットよりも広い通路と幅広い生鮮食品の品揃えを提供することができる。
• ポップアップの台頭：バス＆ボディワークスのような歴史的に屋内モールに結びついていたブランドでさえ、必需品主導のストリップ設定で短期的、低投資のポップアップストアを実験している。これらの柔軟な店舗面積により、需要を迅速に評価し、初期資本を制限し、最小限のリスクで業績の悪い場所を再配置または撤退することができる。
• サービス中心の前哨基地：ベスト・バイのギークスクワッド前哨基地やセフォラのビューティーハブのようなコンセプトは、全国ブランドが郊外の回廊に小型スペースを使用して、消費者により近い場所で高利益のサービスを提供し、大規模な従来型店舗の必要性を減らす方法を示している。
投資家と小売業者へのアドバイス
小売不動産拡大の次のフェーズは、規模だけでなく戦略的な計算によって定義されるだろう。この環境を乗り切るために、投資家と小売業者は3つの重要な優先事項を検討すべきである：
財務モデルのストレステスト
新店舗のオープンを評価する小売業者は、例えば、予算外の20%の関税誘発コスト増加のシナリオに対して予測をテストすることを検討すべきである。
規模よりも俊敏性を優先する
サプライチェーンの柔軟性は混乱に対する重要な防御である。高い関税が続く場合、企業は利益率の安定性を維持し、在庫の流れをコントロールするために、国内生産または近隣地域での生産を加速する必要があるかもしれない。
基本に忠実であれ
消費者信頼感、雇用動向、業務効率への継続的な注目が、パフォーマンスの最も明確な指標であり続けるだろう。小売不動産市場は引き続き強いが、成功は俊敏性を維持し、戦略的に資本を投入する企業に有利になるだろう。
「不確実性税」は持続するかもしれないが、最も強い小売業者はそれに俊敏性で対応している。彼らの適応力は、変動性の中でさえ、資本とリース戦略が一致する場所を形作っている。
注：この記事に記載されているすべての企業は、セフォラを除いて、当社の現在のテナントである。
ここで提供される情報は、投資、税金、または財務アドバイスではない。特定の状況に関するアドバイスについては、ライセンスを持つ専門家に相談すべきである。
