ヒューズ・マリノの上級エグゼクティブ・マネージング・ディレクター、デビッド・マリノ氏。
経営者として、あるいはコスト管理、資本配分、財務・戦略リスク管理を担当する上級幹部として、自社の企業不動産支出はおそらく固定費の上位3〜4位に入るだろう。今日の不動産フットプリントは、従業員の採用、定着率、エンゲージメント、オフィスでの勤務時間に直接影響を与える。
製造・流通企業にとって、全国的に空室率が急増していることは、経済的不確実性が高まる中、企業テナントがコスト削減のためにサイズを適正化し、業務効率を向上させる機会となっている。
企業の売上、生産性、収益にさまざまな側面で影響を与えるため、経営者は不動産に関する意思決定において適切な枠組みを持つ必要がある。
やるべきこと
賃料だけでなく、その先を考える。
企業は、運営上、文化的、立地的要件に合った空間について、最大の柔軟性を備えた最良の経済的パッケージを求めている。5年や10年にわたって付き合っていかなければならない施設の要素を、わずかな経済的節約のために妥協してはならない。最低価格で何かを手に入れるのではなく、望むものを最低価格で手に入れるべきだ。
1平方フィートあたりの賃料だけでなく、月額賃料を考える。
経営者や幹部は、単に1平方フィートあたりの賃料にのみ注目することが多い。しかし、賃借する面積も同じくらい大きな影響を持つ。企業は移転のコストと混乱を恐れて、サイズの大きすぎる空間で賃貸契約を更新することがよくある。しかし、フットプリントを20%から30%適正化し、市場での立場を改善できれば、私の経験では、それらの移転コストを1年以内に相殺できることが多い。
また、建物の形状、フロアプレートのサイズ、単一フロアに入居できるか、効率の低いマルチテナントフロアを共有するかによって、賃料は1平方フィートあたり数セント削減するよりも、選択した空間自体によって大きく影響を受ける。
賃貸契約期間がビジネス目標と一致していることを確認する。
経営者はしばしば、賃貸契約の期間が3年、5年、10年といったルールがあると考えがちだ。賃貸契約期間は交渉可能であり、ビジネスの潜在的な出口タイムライン、将来の拡大または縮小の必要性、そして長期間コミットすることで確保できる譲歩と一致させるべきだ。
拡張、縮小、解約、転貸の権利はすべて柔軟性を提供するために交渉可能だが、賃貸負債がバランスシートに計上されることを考慮する必要がある。
快適以上の長期契約に署名することには注意が必要だ。企業はわずか数カ月の賃料免除の譲歩のために7〜10年の賃貸期間に誘導されることがあるが、これはリスクと負債を40%〜100%増加させる一方で、経済的なメリットはわずか4%〜5%の改善にすぎない。
避けるべきこと
時間が足りなくなるような事態を避ける。
大家は、テナントが潜在的な移転のための余裕を失うのを見たいため、テナントを急いで交渉テーブルに着かせることはあまりない。本能的に、経営者は大家が賃貸契約満了よりもかなり前にあなたを確保したいと思うだろうと考えるかもしれない。しかし、多くの場合そうではなく、一部の大家は、秩序ある移転プロセス（1年以上かかる可能性がある）に必要な時間がないように、プロセスをゆっくり進めようとする。
2万平方フィート以上のオフィススペース、あるいは他の特殊な製造、研究、大規模な産業要件を持つ賃貸契約については、慎重な経営者は現在の賃貸契約満了日の少なくとも18〜20カ月前にプロセスを開始すべきだ。
更新オプションを行使して賃貸契約を更新しない。
更新オプションは大家によって作成されており、オプションが固定価格でない限り、オプションは賃貸期間終了時に物件の占有権を保証するだけだ。テナントが更新オプションを行使すると、市場を振り返る大家に有利なプロセスが設定され、テナントはすべてのレバレッジとオプション性を失う。
オプションの有無にかかわらず、市場に出て、移転の選択肢を検討し、大家にあなたが出て行く準備ができていて他の場所と交渉していると信じさせるのが最善だと私は考えている。これを従来の8〜12カ月の更新期間ではなく、オプション期間よりもかなり前の、賃貸契約満了日の14〜20カ月前に行うべきだ。大家に—あるいはさらに悪いことに、大家のブローカーに—あなたが残るつもりでオプションを行使する意向だと伝えた瞬間、過払いの運命が決まる可能性がある。
大家のブローカー—あるいは他の大家のブローカー—をあなたの独立した代表者と考えない。
大家のリスティングブローカーは、ビルオーナー—大家の代理人—のためのアウトソースされた販売・マーケティングエージェントだ。彼らとの会話は、明示的に述べられていない限り、機密ではない。彼らはおそらくあなたの限界と、あなたが他のオプションを検討しているかどうかを知っている。
大家のリスティングブローカーは、何よりもまず建物のオーナーに奉仕する。彼らはしばしばテナントを自分のリスティング（そして経済的にはそうするインセンティブがある）に誘導しようとし、自分が持つ（または自分の会社が持つ）リスティングや、欲しいリスティングを持つオーナーと贔屓をすることがある。商業不動産におけるリスティングブローカーの構造的役割は、テナントが支払う賃料を通じて大家の資産価値を最大化し、建物を賃貸または賃貸状態を維持することを支援することだ。
基本的に、商業大家はテナントに対して、一定の契約期間にわたる建物の利用という商品とサービスを、テナントが支払う賃料と引き換えに提供している。
しかし、この関係において小切手を切るのはテナントであり、本質的にテナントが顧客となる。適切な枠組みがあれば、経営者や幹部は単に公平な競争条件を作るだけでなく、最終的には賃料を支払うテナントとして自分自身に競争上の優位性を生み出すだろう。
ここで提供される情報は、投資、税金、または財務アドバイスではありません。特定の状況に関するアドバイスについては、ライセンスを持つ専門家に相談する必要があります。
