ジャック・マレン氏はサマー・ストリート・アドバイザーズの創業者兼マネージング・ディレクターである。
商業用不動産において、平均的な投資家と優れた投資家の違いは、多くの場合、他者が見逃している価値を見抜く能力にある。
過去20年間、私は資産評価に対する規律ある取り組みが、収益性の高い機会と高くつく失敗を分ける様子を目の当たりにしてきた。私の仕事は不動産に根ざしているが、過小評価された資産を見極める原則は、不動産を超えて、プライベートエクイティ、企業買収、さらには個人投資にまで及ぶ。
以下に、業界を問わず適用できる、過小評価された資産を見極める3つの実証済み方法を紹介する。
1. 表面的な数字を超えて見る
不動産では、多くの人がまず賃貸収入、空室率、キャップレート（物件の年間収入と価格を比較した収益率）を調べる。これらの指標は重要だが、全体像を伝えることはほとんどない。オフィスビルは空室率が高いため、一見魅力がないように見えるかもしれないが、詳しく見ると、その物件が成長が見込まれる魅力的なサブマーケットに位置していたり、新しいインフラ、大学、医療センターが長期テナントを生み出そうとしていたりする可能性がある。
同じ原則がビジネス全般にも当てはまる。企業の財務諸表は鈍い収益を示しているかもしれないが、その数字は価値ある知的財産、強固な顧客基盤、あるいはまだ完全に商業化されていない製品ラインを隠しているのだろうか？表面的な数字だけに反応する投資家は、より深い物語を見逃す可能性が高い。
ウォーレン・バフェットは市場の現在のムードではなく、本質的価値を探すことで有名だ。商業用不動産とビジネスの両方において、それはしばしば、一見して隠れている潜在的価値を明らかにするためのデューデリジェンス（詳細調査）を行うことを意味する。
2. 経営陣を評価する
パフォーマンスの低い資産は、市場よりも管理方法に問題がある場合がある。新しい経営陣が入り、必要なアップグレードに投資したり、テナント体験を向上させたりすると、物件が劇的に好転するのを見てきた。建物自体が一夜にして変わったわけではないが、運営が変わったのだ。
不動産であれビジネスであれ、投資家にとって、リーダーシップを評価することは不可欠だ。経営陣は積極的か、それとも受動的か？彼らは景気後退を乗り切ったり、創造的な解決策を探したりする能力を持っているか？経営要因の評価は、どんな表計算シートと同じくらい重要である。
3. 他者が見逃している外部の触媒を特定する
タイミングが重要だ。不動産では、新しい交通路線が開通したり、大手雇用主が近隣に移転したりするまで、何年も見過ごされる地域がある。市場が明らかになる前にこれらの機会を見つける投資家は、並外れたリターンを達成する。
新しい法律、業界の合併、新技術などの大きな変化は、投資の価値を急速に変える可能性がある。例えば、新しい保険ルールによって治療の保険適用が容易になれば、小さなヘルスケア企業が突然価値を高める可能性がある。あるいは、今日は遅れているように見える海運会社も、近くに新しい港が開港してコストが下がれば、優位性を得るかもしれない。
過小評価された資産を見つけるということは、「これは今いくらの価値があるか？」だけでなく、「これを後でより価値あるものにするために何が変わるのか？」と問うことでもある。
すべてをまとめる
これら3つのアプローチに共通する要素は視点だ。今日表面上で真実であることが、明日も真実である必要はない。機会は見過ごされているものの中に存在する。建物、企業、あるいは自分のキャリアへの投資を検討する場合でも、他者が見逃す価値を見つける能力は変革をもたらす可能性がある。
最高の投資家は、懐疑心とビジョンのバランスを取る考え方を発展させる。彼らはデータを精査するが、他者が見ない可能性も見る。他者が行き詰まりを見るところに、解決可能な課題を見る。
数字を超えて—リーダーシップ、外部の触媒、そして資産を改善するために積極的に変えられるもの—を見ることで、投資家は過小評価された資産に持続的な価値を創造することができる。
ここで提供される情報は、投資、税金、または財務アドバイスではない。特定の状況に関するアドバイスについては、ライセンスを持つ専門家に相談すべきである。
