米国の歴史的な手頃な住宅不足は、これまでリベラルな「青い州」による過剰規制のせいとされ、一方で保守的な「赤い州」は建設を奨励していると見なされてきた。しかし、最近の経済学論文によれば、「赤」と「青」の両方の大都市圏における郊外のNIMBY（Not In My Back Yard：自分の裏庭ではお断り）的反対が、現在全国的に住宅供給の成長を鈍化させているという。
著名な都市経済学者エドワード・グレーザーとジョセフ・ギョウルコによる論文「アメリカの住宅供給問題：郊外フロンティアの終焉？」は、アトランタ、ダラス、マイアミ、フェニックスという「かつては建設のスーパースター」だった大都市圏を実証的に詳しく分析している。
しかし彼らは「これらの地域を含む多くの大都市圏で新規住宅の成長率が低下・収束し、新規供給が最も減少した地域では価格が上昇している」ことを発見した。彼らは住宅開発に対する制限的な規制を郊外のNIMBYが利用していることを主要な原因と見なし、アメリカの44の主要大都市圏を分析した際も、「青」か「赤」かにかかわらず同様の結果を得ている。
手頃な住宅の成長が鈍化している
この論文はいくつかの重要なトレンドを概説している。第一に、「スーパースター」と呼ばれる赤い州のサンベルト地域の大都市圏における住宅成長率が鈍化し、現在は古い青い州の大都市圏の遅い成長率に収束しつつある。第二に、住宅価格の上昇が住宅建設の増加につながっていないという、需要と供給の基本的な経済学に矛盾する現象が見られる。そして最後に、より高密度の地域—特に集合住宅の建設を許可している都市—における住宅建設が、低密度の郊外での建設を上回るようになり、これまでのパターンが逆転している。
これは住宅に関する従来の説明とは異なるものだが、政治的にはまだ根強く残っている。多くの論者は、青い州や大都市圏は過剰な規制によって住宅を制限し、一方で赤い州は市場を優先して規制を抑制することで、住宅成長率を高めていると主張している。
しかし現実はかなり異なっている—一般的に、赤い州の大都市圏は青い州の大都市圏よりも市場志向のゾーニング（土地利用規制）を持っているわけではない。
「赤」も「青」も住宅を過剰規制している
2018年、ギョウルコと2人の共著者は「幅広い大都市圏にわたる2,450以上の郊外コミュニティ」の土地利用規制を分析し、ウォートン住宅地利用規制指数を作成した。
その結論は？サンフランシスコとニューヨーク地域がより制限的であったものの、「（平均して）住宅開発が単純かつ迅速に行われる場所はどこにもない」。プロジェクトは複数の、時には矛盾する規制機関によって審査されなければならない。敷地面積やその他の制限（利用可能な土地を一戸建て住宅建設に限定し、土地スペースを無駄にするなど）が一般的であり、全体として2000年以降、「地域の規制環境の基本的な性質はあまり変わっていない」。
住宅建設が鈍化するのは建設可能な土地がなくなるからだと主張する人もいる。この議論は「密度の壁」と呼ばれている—土地がもうないから住宅供給が減少するというものだ。
しかし、土地は単なる物理的空間ではない—ゾーニングがどの土地にどれだけの住宅を建設できるかを決定する。住宅の可用性と手頃な価格を高めるための鍵の一つは集合住宅—アパートやコンドミニアム—の建設だ。しかし「赤」も「青」も、それらの建設に対して広範な規制制限を設けている。ニューヨーク・タイムズは「多くのアメリカの都市では、住宅用地の75%において、一戸建て住宅以外のものを建てることは違法である」と報じている。
グレーザーとギョウルコは住宅供給不足の原因としての「密度の壁」仮説を大部分否定している。高密度は建設に小さな影響を与えるが、測定された効果は「小さく、時間とともに小さくなっている」。彼らは「アメリカの住宅供給が減少しているのは、主に密度の壁に直面しているからではない」と結論づけている。
建設コストについてはどうだろうか？2000年以降、建設コストは上昇しているが、著者らは「高い生産コストが多くの市場における一定品質の価格上昇の大部分を説明することはできない」と結論づけている。そして住宅生産における低い生産性（これはより高いコストを意味する）は「プロジェクトやビジネスの小規模性を反映しており、これは土地利用規制または限られた土地の利用可能性の結果であり、後者自体が土地利用規制に関連している」。
郊外のNIMBYが手頃な住宅を阻止している
要するに、アメリカの住宅手頃性危機は広範な供給と建設の不足に起因している。著者らはこれを規制上の制限、特に「赤」と「青」の両方の州の郊外における制限と関連付けている。NIMBY的な住宅所有者は集合住宅建設を禁止するさまざまな規制障壁を動員しており、それが現在全国的に適切な住宅開発を阻止している。
これは大部分、アメリカの歪んで偏った大都市圏の形態に根ざしている—単一の大都市経済が、特に主要な中心都市を取り囲む小さな郊外を含む、文字通り何百もの政治的に独立した政府で構成されている。私の2023年の著書『Unequal Cities』で説明しているように、郊外の成長は人種的・経済的に排他的な政策によって促進され、政府が住宅と自動車交通に補助金を出した。郊外は、経済成長を推進する中心都市から恩恵を受けながら、地域の学校、住宅、交通機関を支援するための狭い境界を超えた税金を払わないことで繁栄してきた。
「赤」と「青」の内部者が手頃な住宅を阻止し、全員に害を与えている
グレーザーとギョウルコは、「内部者が規制を利用して」市場の力から自分たちを守り「外部者を締め出す」方法について、ノーベル経済学賞受賞者のマンカー・オルセンを引用している。彼らは自分たちの住宅分析が「高価格地域の既存の住宅所有者が土地利用規制をコントロールし、新規建設を阻止することがより上手になっている」ことを示していると考えている。
ニスカネン・センターの住宅専門家アレックス・アームロヴィッチは、この問題を「集団行動の罠」と見ている。制限的なゾーニングを持つ小さな郊外は大都市圏全体に責任を負っておらず、たとえより多くの住宅を許可したとしても、建設しない他の多くの場所を相殺するには不十分だ。したがって「地域の利益」—十分な手頃な住宅を持つこと—は「その地方のコントロールでは代表されていない」。
州はこの制限的な地方コントロールに対して何かできるだろうか？あるいは、住宅に対する地域の需要が続く中で、大都市圏の中心にある都市が、郊外の供給不足を相殺するためにより高密度の住宅を建設するだろうか？次のブログでは、これら2つの選択肢についての非常に混合した記録を検討する予定だ。
しかし、グレーザーとギョウルコの実証的な発見は極めて重要である。私たちは土地が不足しているのではなく、その利用を制限しているのだ。建設コストは上昇したが、新規建設の不足を説明するほどではない。そして従来の需要と供給の分析に挑戦して、彼らは価格の上昇が住宅建設の増加を促していないことを発見した。これは「赤」と「青」の州の両方で広く共有されている住宅に対する規制制限のためである。
彼らはこう結論づけている：「高価格地域の既存の住宅所有者が土地利用規制をコントロールし、新規建設を阻止することがより上手になっているなら、高価格と新規建設の間のつながりが減少していることが見られるはずであり、それはまさにデータが示していることだ」。
「赤」と「青」の内部者と住宅所有者が住宅市場を支配し、その結果、手頃な住宅が不足している。しかし内部者は経済的に利益を得る一方で、住宅供給の不足は住宅購入者、経済、そして国全体に害を与えている。
