ところが近ごろ、そうした開発業者と、借地権の最大の売り手である香港政府とのあいだで、土地評価額を巡る衝突が起きている。それが膠着状態を招き、香港経済の勢いを削ぐ結果となっている。
不動産市場の頂点にいるのは、すべての土地を所有する香港政府だ。過去には、歳入の50％以上を、借地権の入札に頼っていたこともある。その香港政府が現在、2023年の販売分である18区画の入札者探しに苦労している。
香港鉄路（MTR）は、広範な鉄道網の運営企業であると同時に、不動産開発大手でもあり、空港近くで土地開発プロジェクトを進行中だ。しかし入札者はゼロと、10年ぶりの事態となった。
これまでの入札案件をみると、かなり割安となっている。金融サービス企業MSCIで、アジア地域の資産取得状況を追跡するアジア有形資産リサーチ部門を率いるベンジャミン・チョウは、「活気のない現在の状況は、香港の投資市場が4～5年前の最盛期と比べてどれだけ落ち込んでいるかを示す、残念なしるしだ」と話す。
「入札が不調なのは、買い手と売り手のあいだで、価格に対する期待の隔たりが広がっていることも示している。その悪影響は、オフィスや小売といった従来の商業セクターだけでなく、土地の売却市場にも及んでいる」
MSCIによると、政府と民間企業双方による借地権販売は、2009年以来の最低レベルに落ち込んでいる。チョウによると、政府案件におけるその原因は、開発業者の意欲低下だけではない。評価額を下回る入札価格では借地権を売らない、という政府の判断にも問題があるという。
政府が2023年にかろうじて売却した2区画のうちの1つは、九龍の啓徳エリアにあり、MTRの駅が近い。9月時点の価格は、1平方フィート当たり5392香港ドル（約10万円）だった。この付近で4年前に取引された区画が1平方フィート当たり1万7600香港ドル（約33万円）だったので、そこから3分の1以下に下がったことになる。同エリアでは、2014年以来の価格だ。
もう1カ所は、香港島ケネディタウンの一等地で、2023年7月に1平方フィート当たり7071香港ドル（約13万円）で取引された。業界コンサルタントJLLのデータによると、同地域の不動産として、この価格は2002年以来の最低水準だ。
