収益不動産の購入・管理・売却を手がけるコスモバンク。不動産投資で手堅く資産形成をするコツとは何か。
代表取締役社長・穴澤勇人の投資哲学と人生観、既成概念を覆すサービスを通して、その答えを探る。
自分の夢に正直に生きる人である。
木材屋の家に生まれた穴澤勇人は、中学生のころから独自の道を切り開くことを模索する少年だった。高校時代には野球に打ち込む一方、株式投資の勉強を始め、授業中も経済誌を読みふけっていたという。
「株式投資ゲームから始めて、親族の使っていない証券口座を拝借してやっていたら3,000万円近くになって。それを元手に20歳で家を買ったのですが、家をもっているだけでは何も生み出さないことに気づき、不動産投資について猛勉強。2年後に千葉県の中古一棟アパートを購入しました」
利回り重視で買った初めての物件。これが半分以上空室があり、雨漏りや腐食も多く、自ら修繕に大奮闘。「床を張ったり、大工仕事したり。そのとき知り合った職人さんには、今は自社の職人として働いてもらっています」と楽しげに振り返る。
地元の貴金属メーカーに勤務しながら順調に保有物件を増やしていった穴澤。その後、不動産投資会社の投資面談で出会った取締役と意気投合し、営業職に抜擢されることに。入社してすぐに頭角を現し、年間200棟の不動産買い取りと売却累計100億円以上を達成した。
「100億円をひとつの区切りに、積み重ねた経験やノウハウを元に自身の夢にチャレンジすべく、独立を決意しました。コスモバンクには、自身の投資家としての理想をすべて注ぎ込んだ、といっても過言ではありません」
キャッシュフローを増やす仕組み
穴澤の理想は、手残りキャッシュフローの最大化を念頭に、投資家が決して失敗しない「安心のサービス」を提供することだ。
大前提として、販売するのは自社の保有物件である。穴澤自身が目利きして仕入れた物件を、自社の職人によるリフォーム(外壁塗装・屋上防水・室内リフォーム等)を施し、満室にした状態で投資家に引き渡す。仲介手数料不要・満室渡し・改修工事実施済み等、売買・リフォームの中間コストが省かれるため、通常の取引と比べキャッシュフローが多くなる。
「満室にして売るというのは本当ですか?とよく聞かれますが、本当です。物件の見極めについては、さまざまなデータを分析し、賃料は周辺相場の最安値を重視。埋まりやすいかどうかは、何千棟もの物件を見てきた目で判断して仕入れています。また、レーザー測定器を使い、建物に1,000分の6以上の傾きがあったら利回りが20%あろうが絶対に買いません。さらに、地歴が不確かなものなどは外部の専門家にセカンドオピニオンを委託するなどリスクヘッジにも力を入れています」
「投資効果の高い不動産で投資家を新たなステージへお連れします」と穴澤
取り扱う物件は、主に一都三県の中古一棟収益不動産。入居募集では年収200〜400万円の層をターゲットとし、投資家のニーズに応じて柔軟なアレンジを図る。
「駅徒歩10分以内にこだわるのは年収500万円以上の層で、近年は賃金の減少などとともに、多少駅から遠くても、安くてきれいな部屋に住みたいというニーズが高まっています。大切なのは、いかにコストを抑え、住みたいと思える物件に仕立てるか。当社では、高校時代の友人の職人や自身の物件でお世話になった職人さん、約100人が自社職人として働いてくれています。彼らと密に連携を図り、ポイントを押さえたリフォームを施すことでトータル金額を抑えつつ、職人さんへの支払いも締め日を設けずに即日行っています」
キャッシュフローの最大化を実現するために、購入から管理、売却までをワンストップでトータルサポートする体制を整えているのも同社ならではのサービスだ。これまでの常識では考え難いが、月々の賃貸管理費は0円である。
「ここだけ見ると赤字ですが、当社では広告宣伝費をほとんどかけておらず、自社保有物件の賃貸収入も入ってきます。社内の管理部隊でとどこおりなく対応でき、必要経費は十分賄えます。一方、管理費を削減できることで、投資家にとっては新たなステップにもつながる。これは投資家としての理想のかたちでした」
コンサル付きのフルオーダー物件
より豊かな人生を送るための手段として不動産投資を活用してほしいと願う穴澤。物件の販売にあたり、月々の家賃や将来の目標など、各人それぞれの投資目的を明確にするコンサルティングを実施する。
例えば、年収8,000万円の人は法定耐用年数を超えた物件で建物の減価償却費を4年間計上することで節税をかなえ、家賃収入と節税効果で得られたキャッシュを元に毎年一棟購入する無限ループをつくる。また、金融資産1,000万円で年収1,000万円の人の場合は、節税もしつつ、譲渡所得に対する税率が大きく下がる6年後に売却できる物件を紹介して金融資産を厚くすることを目指す。ニーズも物件も千差万別なため、その人にふさわしい一棟をメイキングするのは至難の技だが、道筋を立てることなしに高い投資効果は得られないと話す。
「減価償却による節税メリットを高めるためにリフォームで価値を吹き込み、建物の按分を最適値に上げて販売できるのも、物件を保有する当社の強みです。不動産を売るというよりは、減価償却を多く取るシステムをリースしている感じかもしれませんね」
投資家にとっては、まさにフルオーダーの物件。その手厚いサービスが評判を呼び、現在、物件購入希望者は80人待ち。また、同社の財務の健全性や穴澤自身の過去の実績、保有物件への信頼性から、融資元である金融機関の数も着実に増えているという。
「一昨年の某銀行の不正融資問題により、個人での金融機関の開拓の難度が上がっています。当社には、コーポレート・ファイナンスで、地方銀行、信用金庫等との密接なネットワークがあるので、個人投資家への融資付けも極めてスムーズにサポートできます」
創業から2年。この先のビジョンを聞くと、穴澤は精悍な顔を輝かせてこう語った。「40歳までに上場し、その先の10年で、物件の販売を通して構築したネットワークを生かしてライフライン事業の展開を進め、60歳までに時価総額1兆円企業を目指します。住宅に関わる者としては、3Dプリンタによる災害時の仮設住宅建設や、世界のスラム街の整備などにも携わりたいですね。そして最終的には、宇宙生活のライフライン事業に挑戦したいと考えています。30年後には宇宙へ行き来するのはごく普通のことになっているはず。知識と経験と資金があれば、あとは行動力あるのみ。目標は、宇宙で最初の住宅をつくることですね」
「コスモバンク=宇宙の貯蔵庫」は、穴澤の夢の象徴。パワーを結集させた精鋭集団が時代を牽引していく。
穴澤勇人◎1987年、神奈川県生まれ。22歳で不動産投資を始め保有物件を増やす。この経験を生かすべく大手不動産投資会社に入社し、年間200棟の不動産買い取り、売却累計100億円を達成する。2018年に独立し、コスモバンクを設立。
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