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日本の投資家たちの目が海外不動産に向けられるなか、オープンハウスがアメリカ不動産事業に本腰を入れている。いまなぜ、アメリカ不動産なのか?理想の投資スタイルとは?同社の独自のビジネスモデルを担う、ふたりのキーマンに話を聞いた。


明快なコンセプトのもと、独自のビジネスモデルを展開するオープンハウスのウェルス・マネジメント事業部は、GINZASIXオフィス棟の11階にある。浮世絵の配されたほの暗いアプローチを抜けると、上質なくつろぎを宿す開放的なラウンジが迎えてくれる。「投資家の皆さまが気軽にお立ち寄りになり、リラックスして相談できる空間を目指した」と、同事業部部長・木村憲一郎(以下、木村)は話す。

 オープンハウスがアメリカ不動産投資事業に本格的に参入したのは2017年。その経緯を同事業部・部長代理の高山吏司(以下、高山)はこう振り返る。

「弊社は国内の戸建・マンション・収益不動産の売買で成長してきた会社ですが、不動産金融の分野への進出を企図するなか、アメリカ不動産については断片的なサービスがあるのみで、仕入れや管理、融資など一貫したサービスを提供する企業がないことに気づいたのです。他国の環境に精通しつつ万全を期すのは容易なことではありません。しかし、アメリカ不動産の優位性を知りながら、投資家が安心できるサービスがないことは残念なこと。私たちは先陣を切って、魅力的な商品をご提供することを決めました」

アメリカ不動産という商材で魅力的な金融商品をつくる。そのテーマのもと、同社がこだわったのが、顧客のキャッシュフローを最大化することだった。言い替えれば、それを可能にする諸条件がアメリカ不動産には備わっていた、ということになる。

「アメリカは先進国のなかでは数少ない人口増加が見込める国で、経済(GDP)成長率も年率約2%の安定成長が続いています。人口の増加は住宅需要を増やし、経済成長は健全な物価上昇をもたらす。これらが基盤となり、不動産価格は長期的な上昇傾向にあります。空室率は低く、賃料は上昇傾向なので安定的なインカムゲインが得られ、売却時においてはキャピタルゲインも得られる蓋然性が高い。このようにアメリカの不動産が加熱しているのは、あくまで経済成長というバックボーンがあるからであり、無秩序な拡大ではないというのが我々の見解です。

また、中古物件が主流(約8割)のため、住宅の価値が落ちにくいのも特長です。さらに、物件価格に占める建物割合が日本と比べて高く(日本約20%に対しアメリカ約80%)、減価償却によるタックスメリットも生じます。

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つまり、インカムゲイン+キャピタルゲイン+タックスメリットの三本柱でキャッシュフローを最大化できるのがアメリカ不動産投資の魅力であり、そのメリットを享受できるよう、税金や融資金利などの相互に関連する要素を総合的に組み合わせることが重要であると考えています」(高山)




ジョージア州アトランタ近郊のジョンズ・クリーク市所在物件。人口増加率・世帯所得ともに高く、投資対象としても人気。




経済成長・人口増加が著しいテキサス州ダラスエリアで、トヨタの北米本社が移ってきたことでさらに注目されているプレイノ市。物件グレードは他のエリアより高く、外観も高級感があふれている。

「私はアメリカの不動産ほど情報開示の進んだ、透明性のある商材はないと思っています。物件選定の際には、過去の取引実績をはじめマーケットの現状や、アメリカの国勢調査に相当するエリア情報も参照できます。また、ドル資産であるため、資産の通貨分散ができることも魅力ですね。日本人の資産ポートフォリオの不動産については、国内に偏り過ぎていた。これからは不動産のグローバルな分散保有が始まっていくのではないでしょうか」(木村)

キャッシュフローを最大化するための最重要項目が、エリアと物件の選定だろう。同社では現地法人を設立し、都市の将来性や人口動態、学区などの生活環境、空室率、周辺取引事例といった広範囲にわたるデータをもとに投資に適したエリアを選定。一戸一戸自分たちの目で見極めて物件を仕入れている。

では、実際にどのエリアで、どのような物件を仕入れているのか?

「戸建てを提供している主なエリアは、現在3カ所です。テキサス州ダラス、ジョージア州アトランタ、オハイオ州コロンバスで、物件のほとんどは土地付き一戸建て〈シングルファミリータイプ〉を扱っています。価格は3,000万円を基準にしていますが、これは現地の中間層の年収の3倍から4倍に相当し、無理なく買える価格です。一方、投資家の方にとっても買いやすさがあるため、2戸、3戸と購入してエリア分散を図られる方も少なくありません。現地で家を探しているアメリカ人を最終的な売却先と定め、キャピタルゲインにつなげる出口戦略を設計するのも我々の仕事です」(高山)

仲介のみに留まる企業が多いなか、日本人スタッフと現地採用のスタッフが一丸となり、良質な物件を仕入れるのは同社の強みに他ならない。そして、必要に応じて最適なバリューアップを施すことで理想の住まいに昇華させる。まさに、オープンハウス・スタンダードだ。

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「オープンハウスのビジネスモデルは、いわゆるSPAモデルなんですね。社員が東京中を走り回って土地を仕入れ、自社で建設し、販売して自社マーケットをつくっている。その考えがそのままアメリカにも応用されています。日本と異なり大きな課題となる融資については、購入物件を担保に当社グループでオリジナル融資をご用意することで問題をクリアしました。また、管理についてはアメリカ支社で行う一方、オーナー様の窓口は日本のオープンハウスとし、月に一度日本語での管理レポートをお送りするなど、日本語でしっかりサポートいたします」(木村)

当たり前のように語る両人だが、実は揃って物件のオーナーでもある。自らオーナーを経験することで、事業の成果を確認し、投資家にとって何がストレスになるかを実感し、その解消策を練っているのだ。

綿密に計算されたアメリカ不動産投資がもたらすメリットを手厚いサポートで享受する。まさにジャパンクォリティそのものだが、それを想起させるのが入り口からのアプローチに配された、あの浮世絵である。まずはソファに体を預けながら、ふたりのオーナーと談笑するのも楽しそうだ。

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オープンハウスによる特別セミナーをGINZA SIXで開催いたします。理想の投資スタイルを直に聞ける絶好のチャンスです。

主催:オープンハウス
テーマ:「アメリカ不動産」×独自の「融資」スキームを大公開!キャピタルゲインが狙える米国不動産市況とは!?
会場:東京・GINZA SIX 11階「OPENHOUSE GINZA XI ラウンジ」
日時:お申し込み後のご相談となります
申込締切:応募は終了いたしました

OPENHOUSE GINZA SALON


「ご購入が終わりではなく、しっかりと出口まで寄り添う」という精神を具現化するために新設されたラウンジ。通常はオーナー向けに開放されている。また週3回ほど、新規顧客向けのセミナーも開催されている。(日程などの詳細はHP参照)東京都中央区銀座6-10-1 GINZASIX 11階☎︎ 03-6263-9681



木村憲一郎(上部写真左)◎広島県出身。2007年野村證券入社。ウェルスマネジメント部、人事部兼営業企画部、法人開発部に従事。18年オープンハウスに入社し、社長室 室長に就任。同年4月ウェルス・マネジメント事業部 事業部長(社長室 室長兼務)に就任。

高山吏司(上部写真右)◎東京大学卒業後、2007年住友商事入社。国内にて分譲マンション、オフィスビル、不動産証券化等関連業務、米国にて住宅開発事業に従事。17年にオープンハウスに入社し、ウェルス・マネジメント事業部の立ち上げに参画。公認不動産コンサルティングマスター、CCIM(米国認定不動産投資顧問)。

Promoted by OPEN HOUSE edit by Akio Takashiro text by Sei Igarashi photographs by Takeo Ota

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