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日本の不動産最前線


こうした事態に対し、これまで多くの自治体が空き家対策に関する条例を設け、対応にあたってきた。しかし、空き家はあくまで個人財産であり、他の先進国に比して相対的に私有財産権の強い我が国では、改善や処分等に関して自治体が踏み込みにくいといった側面がある。また、登記されていない空き家や、相続後に登記が行われず所有者が特定できない空き家も少なくなく、解決に向けての大きな障壁となってきた。

これを受けて、昨年(2014年)11月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が成立、今年5月に全面施行された。本法によって、空き家に関する「対策の計画策定」「情報収集や活用」「税制措置」等に大きく網をかけ、自治体による対策実施の流れを促進する目的だ。

具体的には、本法により防犯、景観等の観点から認定された「特定空き家」について、固定資産税台帳を参照して所有者名義を簡単に特定できるようにし、空き家への立ち入り調査を行えるようにした。このほか、修繕や撤去を命令、さらに強制代執行で建物を解体、その費用を所有者に請求できるようにもした。空き家対策として税制も強化された。平成27年度税制改正では、空き家を放置することによる固定資産税の軽減措置の見直しが盛り込まれた。

負のスパイラルから脱するために

しかしこれから圧倒的な勢いで増加する空き家の前に、こうした方策はどれほど有効だろうか。いずれにせよ日本の住宅市場は、「マイホーム購入で立地の選択を誤ると住宅の価値が大きく落ちる」「空き家の増加で快適性が損なわれる」「犯罪率が増加する」などの負のスパイラルに陥る可能性があることを意味する。

ではこうした事態を受けて私たちは、あるいは国や自治体はどういった手を打つ必要があるだろうか。以下に具体的な政策提言を行いたい。

1. 空き家課税

前述の「空き家対策法」は、すでに1000万戸あると思われる全ての空き家に対応するものではない。倒壊のおそれがある、犯罪の温床になりかねないなど、とりわけ危険だと認識される一部について「特定空き家」と認定して必要な手を打てるだけだ。

また解体費を所有者に請求できるといっても、これまでの事例では順調に解体費が回収できることは稀だ。つまり、空き家を解体するのは税金投入の覚悟が必要だということなのだ。そこで、「空き家課税」の採用を提案する。たとえば、「3年以上何もせずに放置した空き家について課税を行う」というものだ。

2. 「住宅総量目安」あるいは「住宅供給目標」の設定

空き家という「結果」に対処する一方で、「原因」である住宅の過剰供給にも手をつける必要もあろう。提案したいのは、「住宅総量目安」あるいは「住宅供給目標」の設定だ。

OECDに加盟しているほぼすべての国はこうした指標を持っている。世帯数の現状と見通し、住宅数とその質がおよそ把握できるため、5年、10年の間にどのくらい新築を造ればよいかといった目安を立てるのはそう難しいことではない。その目安に合わせ、税制や金融をコントロールすればよいだろう。

日本には、こうした目安が一切なく、「景気を冷やしてはいけない」という1点を目的に、新築住宅促進政策が過剰に行われてきたという経緯がある。住宅総量を管理する概念や方策を持たない状況のなかでは、空き家が増えるのも当然だろう。

国土交通省は、中古住宅やリフォーム市場の育成に舵を切っているものの、一方で、新築住宅建設の促進も行われている。ましてや現在政府は、アベノミクスを必ず成功させなければならず、2019年10月には消費税の10%再増税も控えている。従って、税制優遇等で新築住宅建設を促進しながら、一方ではやはり税金を投入して空き家対策を行っているというのが現在の住宅市場の構図で、全体として整合性がとれていないのが実情だ。

文=長嶋修

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