集まってもらったのは、都内で複数の賃貸物件を所有するオーナーお二人。ともに先代からの資産を引き継いだいわゆる二代目オーナーだが、考え方が明らかに違う印象を与えるのは、オーナーが直面するさまざまな場面での氏らの言葉だ。
オーナーという存在はすでに変わりつつある
谷本有香（Forbes JAPAN WEB副編集長 以下谷本）：おふたりは先代の土地や建物を引き継がれ、現在は賃貸オーナーとして活躍されていらっしゃいます。市場の変化が激しい不動産業界のなかで、まずどんなスタンスで取り組まれていますか。
M氏（仮名・冒頭写真右）：賃貸オーナーになって感じるのは、不動産という資産はとにかく「重たい」ということ。維持費もかかり、早急に方向性を変えようと思っても変えられない。長期の視点が必要な中、もどかしくもあります。競争過多、供給過剰の時代ですから、何かしらの差別化が必要なのですが、立地という枠を超え、どう差別化して相場家賃から逸脱するかが重要と考えています。
K氏（仮名・冒頭写真左）：賃貸経営というのは、人が住む場所を作るということですので、そのエリアの開発や、住んでいる方々の成長などを意識しながらやっていかないといけない。日本は人口も減っていますし、海外の方もたくさん来られるなど環境が変わってきていますので、ただ箱モノを作っていればいいという時代ではないと思います。
谷本：オーナーというと効率と利潤、文字通り資産運用の印象がありますが、そうではないと。
M氏：まずそこに生活する人々の視点、いわゆる「プロシューマーの視点」で、部屋や暮らしを作るべき。とはいえ、少人数で経営していると入手できる情報には限界があります。不動産業には仲介、管理、賃貸オーナーというプレイヤーがいますが、それぞれの現場情報やノウハウをどう取るのかが重要です。
谷本：なるほど。投資や運用でいくら時代を読んだとしても、ただ資産を預けるだけでは終わらない大変な仕事でもあるわけですよね。
K氏：私はポリシーとして「土地勘のない場所では絶対に建てない」と考えています。この物件は利回りが高そうだ、建てよう、というようなカタログショッピングみたいなことはしませんね。一方、私の先代のときは、均一スペックをちょっとだけ上回る物件にすることで、箱モノを効率良く提供するという時代でした。しかし、これからは明らかに難しいと感じています。
M氏：私が一昨年に新しく竣工したマンションが、まさしく「建物はその土地に根ざしたものであるべき」という考えで、土地の歴史を調べることから始めました。すると、戦前はアトリエ村が100件以上点在していた文化的なエリアだったんです。幸いにも魅力的な歴史が出てきたので、そこをひとつのテーマに建てました。
K氏：私も同様ですね。新しく開発する場所の歴史や住民構成、さらには商店街の構成、人々の動線まで徹底的に調査し、どんな方々に住んでもらいたいのか、さらには今後30年かけて、その場所がどう変わっていくのかという視野でデザインしています。以前、知人の投資物件をお手伝いしたことがあるのですが、そこではさまざまなプロの方に関わっていただきました。それこそ、郷土歴史家のような方も含めたプロジェクトチームを作ったんです。
M氏：プロの方に入っていただくのは大事な要素です。ひとつのプロジェクトとして進めないと普通にモノを買うのとは違いますから。例えば、男性にはそこに暮らす女性の視点が抜けているとかそういうちょっとした細かい部分を補うためにもね。
人に任せきりの投資などありえない
谷本：時代の変遷に合わせながら、古き良きところも維持していく。その考え方には響くものがあります。他方、バランス感を得るためには、住人（や近隣）とのコミュニケーションや協力も必要ですよね。
K氏：重要ですがとても難しい問題です。住民の方々とうまくコミュニケーションされている方もいらっしゃいますが、そういう方は持たれている物件が一棟だけの場合が多いですね。私どものように複数棟あるとどんな方が住まわれているのかわからないケースもあります。できる限り住人のニーズを捉える仕組みは大事です。
M氏：先代の時代には管理会社というものが存在しなかったので、自主管理をせざるを得なかったんです。ですから、私が継ぐにあたって「まずは現場」ということで、退室後の清掃などもやらされました（笑）。その経験がいまに生きていると感じます。現在はハウスメイトさんに委託していますが、密なコミュニケーションが取れていると思います。
谷本：管理会社に委託しながらも、自主管理と同じような経験を得るにはどうすればよいと思われますか？
M氏：ハウスメイトさんは定期的にレポートを提出してくれるので助かりますが、1〜2年経つと皆さん目を通さなくなってしまう。任せきりになると意識が欠けていき、最終的にはお客様に伝わってしまう事象が出てきてしまう。いくら管理を委託しているとはいえ、気持ちの関与は絶対に必要なんです。そのあたりが株などの資産運用と大きく違う点かと思います。
K氏：私は、年に2回ハウスメイトの方々と「経営会議」のような親睦会を開いています。賃貸物件は投資のひとつかもしれませんが、経営という視点も必要です。そして経営として考えるなら、人に任せきりというのはあり得ない。委託しているとはいえパートナーですから、しっかりと情報交換をして自分たちの要望をお伝えし、先方の要望も伺うことが大事だと思います。
オーナーには暮らしをどうデザインするかというイマジネーションが大切
谷本：皆さん、管理会社とは対等な関係を構築されているように拝見しますが、ハウスメイトのメリットを聞いておきましょう。
K氏：端的に言えばフットワークが軽いですね。ご自分の足で、それぞれの土地をよく調べてらっしゃる。「不動産管理が仕事ならば当たり前じゃない？」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、ちゃんとやっている会社は少ないと思います。だからこそ情報を信用することができますし、こちらも本音をぶつけることができる。
M氏：一般的なハウスメーカーさんは、物件が完成すると管理会社もセットになっていて、修繕もすべて請け負いますという流れですよね。そうなると、中立的な情報が入ってくることが少ないんです。ハウスメイトさんは中立的かなと思います。また、すごく勉強されていらっしゃいますよ。
谷本：質の高い管理会社と二人三脚でありつつも、オーナーとして持つべき考え方を最後にお聞かせください。
M氏：投資家の方は、物事をある程度クールに割り切っていかないといけないですよね？ でも、賃貸経営は物的な側面よりも人的な側面、定量的な視点よりも定性的な視点がないとできない。さらに、競争過多のなかでどうすれば面白い物件が作れるのか。つまり、暮らしをきちっとデザインできる人でないと難しいと思います。
K氏：そうですね。私も、暮らしをどうデザインするかというイマジネーションが大切だと思います。具体的なデザインをしなくても、方向付けは必要かと思います。また、そのような右脳的な部分だけでなく、相続税の問題など左脳的に考える部分も多い。そのバランス感が重要かと思います。ですから、ひとりで考えず、さまざまな特技を持ったプロと一緒にプロジェクト化するのがいいと思います。いまの時代、そういう方とつながるきっかけはたくさんありますから。
