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アメリカ・テキサス州ダラスの街並み

「テキサスは、今後も経済成長が見込まれるアメリカで、最大限の投資効果が期待できるエリアのひとつです。とはいえ、どこでも良いというわけではありません。何の知識も持たず、日本の常識にとらわれて物件を選んでしまうと、ひどい目に遭うこともあります」こう警鐘を鳴らすのは、日米双方の住宅事情に詳しい、リーバンズコーポレーションCMOのJACK HIKUMA。テキサス不動産に投資しようとするなら、日本における不動産投資の知識や情報は一旦リセットし、アメリカ現地の法律や慣習をきちんと理解する必要があるのだ


州による相違を理解し、より精度の高い分散投資を実現する

2050年、アメリカでは、人口の約50%がカリフォルニア、テキサス、フロリダの3ベルト地帯に集積すると予測されている。ならば、ひとつの州への投資にこだわらず、この3エリアそれぞれの優良地に分散投資するのがもっともリスクの低い運用になると考えるのが普通だろう。しかし、ジャックは日本人にありがちなこの考え方を、もっと精度の高いものへとシフトすべきと主張する。

「アメリカでは州によって法律が異なります。消費税でさえ、州によって税率が変わるのです。税理士業や弁護士業を行うにも、州によってライセンスの取得条件が異なります。ここがアメリカと日本の最大の違いで、ひとつの州をひとつの独立国として考えておかないと、投資以前の段階で挫折するでしょう。州の所得税がないこと、労働権法が制定されていることなど、テキサスには企業が進出しやすい環境が揃っていることを知れば、世界中の投資家がこのエリアに注目する理由を理解できるでしょう。もちろん、前述の3エリアそれぞれに分散投資することは、一定の投資効果を上げると言えます。しかし、より投資効率の高い資産運用を考えるならば、非常に高額となっているカリフォルニアの戸建1物件を購入するよりも、同じ資金で、将来性の高いテキサスのコンドミニアムを5物件購入するほうが、空室リスクを分散できるため、手堅くインカムゲインを稼ぐことができると言えるのです」

アメリカの不動産評価額は築年数に比例しない

不動産投資をするうえで、周辺環境を考慮して物件を選定することは、日米ともに変わらない。しかし、日本の常識をアメリカに当てはめて判断しようとすると、重要な点を見逃すことになりそうだ。

「例えば、日本では新築至上主義とでもいうような認識があり、一般的に築年数とともに物件の価値が下落していく傾向がありますが、アメリカは違います。建築から30年、40年を経た中古物件が普通に取引されており、しかも、その価格が新築時よりも大幅に安くなってしまうことはありません。アメリカの物件でもっとも重要視される条件は、ズバリ、ロケーションです。立地が良い物件は、どんなに古びた住宅であっても、そのエリアにおける広さに見合った評価額で取引されます。これは、一戸建てであろうとコンドミニアムであろうと変わりません」

学校区評価の本当の見方

アメリカの不動産物件を購入する際に、そのエリアの学校区評価を考慮することは、日本の投資家の間でも割と知られている事実であるが、その本当の見方について、一体どれほどの人々が理解しているのか、ジャックは疑問を投げかける。



「有名な不動産情報サイトを利用して物件検索をすれば、学校区のレベルを調べることも簡単にできます。公立学校の予算はカウンティの固定資産税で賄われていますので、高額物件が軒を連ねるエリアは当然それなりの予算が割り当てられて運営されています。そのため、固定資産税による税収が少ないエリアに比べれば、教育水準は自ずと高くなります。また、そうしたエリアに住むことができる家庭は、親が教育にお金をかける余裕がある場合が多いので、学校外での教育(家庭教師や塾など)を追加することによる勉強時間の差が生まれ、それがエリアの学力評価をアップさせる要因ともなっています。特に、教育熱心なアジア人が多く住むカリフォルニアにはその傾向が強く、学校区の教育レベルが高いからといって、必ずしもそのエリアの学校の教育水準が高いということにはなりません。また、公立学校であっても、特定の期間に申請をして認可を受ければ、越境入学をすることが可能な場合もあり、優良学校区ではないエリアから近隣の優良学校に通学している生徒もいます。こういったローカルの情報は、日本からインターネットで検索するだけでは入手することが難しいのが現実です」

ロケーションの価値を見極めるには、専門家を見極めること

ビジネスオフィスにしろ、ワンルームマンションにしろ、日本では東京都心主要5区の物件がもっとも投資価値が高いといわれている。大手企業が連なる銀座や丸の内は不動産投資先として最有力候補地だ。しかし、こうした日本の尺度に縛られず、アメリカの価値判断の基準を理解することがもっとも重要だとジャックは言う。

「先ほどの学校区のレベルはもちろんですが、ロケーションの良さを決めるのは、周辺を取り巻く環境全般を指します。近隣の住宅の整備状況、航空機や電車などによる騒音、ストリートパーキングの状況など、実際にその物件が置かれている日常を把握できなければ、ロケーションの真の価値を見極めることはできません。また、大規模再開発や大企業の誘致が決定し、ロケーション評価が急上昇するということも起こり得ます。何度も言いますが、アメリカの住まいの価値はロケーションによって決まります。ですから、アメリカで不動産投資を行うのなら、こうしたローカルの最新情報を熟知した専門家に意見を仰ぐことが、大きな失敗を回避するためにもっとも重要な方法のひとつなのです。リーバンズコーポレーションはテキサスに複数の支社をもち、全て自社の日本人社員が常駐して物件の開発と管理を行っていますので、地元情報には特に精通しています。不動産の売買から管理まで一貫して自社でサービスを提供できることが、我々の優位性だと自負しています」



リーバンズコーポレーションは、テキサス州不動産情報に特化したウェブサイトを開設中。最新物件情報など、詳しくはこちらから。
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JACK HIKUMA◎1971年、岐阜県生まれ。神奈川県出身。デザイン専門学校卒業後、商業施設開発会社へ就職し、数百に及ぶさまざまな業態の店舗開発・設計等を手がける。その後、独立して会社設立。2012年、日本のビジネスを売却後、渡米してマーケティング会社を設立。2016年、Reavans Corporationとマーケティングコンサルタント契約。17年に役員としてCMOに就任。

Promoted by リーバンズコーポレーション 文 篠原 洋 編集 高城昭夫

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