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ダラスの街並み/Shutterstock.com

日本で不動産投資を行う場合、物件の価値は築年数によって大きく左右されるが、アメリカでは、築年数よりもその物件が建てられている周辺環境によって不動産の価値が決まる。ゆえに都市開発が進み、治安に優れたエリアは、築20年、30年の物件がリフォーム、リノベーションの繰り返しにより、新築物件と何ら変わりない価値を維持し続けることが可能となる。

テキサス州で現在投資家からもっとも注目されているエリアのひとつである、プレイノ市の不動産市況を例に、アメリカの中古不動産市場の流動性を支える優れたシステムをアメリカの不動産を多数取り扱うリーバンズコーポレーションのCHAIRMAN & CEOであるNICK ICHIMARU が解説してくれた。



「まず、日本人に知っておいてほしいのは、アメリカの不動産市場は戸建てであろうがコンドミニアムであろうが、あるいはアパートメントであろうが、中古物件の取引のほうが活発だということです。そのエリアに住もうとする人々のニーズは実に多様で、そのため、あらゆる物件情報がディスクローズされています。つまり、アメリカでは、明確な目標を立てて投資活動を行える環境が整っているのです」

例えば、プレイノには高収入を稼ぐビジネスパーソンが多く、ダラスの中では不動産価格も比較的高い。会社経営者や医者など高所得者層が節税目的で投資するのに、最適なエリアだと言えよう。投資目的が明確であればあるほど、消費者保護に重点が置かれたアメリカの取引システムは究極のリスクヘッジとなるのだ。

MLS、エスクロー、投資家に安心をもたらすシステム

アメリカの不動産市場では、誰もが公平な立場で情報を入手し、投資活動に参加できる。ニックは、透明性と信頼性が担保されたシステムこそ、アメリカの中古不動産市場の最大の魅力だとしたうえで、特筆すべきサービスを2点挙げてくれた。

1.MLS(マルチプルリスティングサービス)を使って、目的に適う物件を探す

「MLSは本来ライセンスをもった不動産業者だけがアクセスできる情報サイトですが、彼らはこのデータを自社のホームページなどを利用して一般の人に配信しています。そこには物件の購入価格が適正なのか、どんな人物が所有しているのか、過去の取引で売却価格はいくらだったのかなど、本質的に知っておくべき情報がすべてオープンになっています。売主にとっても買主にとっても有益な情報が手に入るので、売却の際、あるいは購入の際、タイミングを掴んで決断しやすいのです」

2.透明性のある取引、契約を可能にするエスクローシステム

「アメリカで不動産を購入する場合、売主と買主の間に第三者機関を入れるのが一般的です。 買い手が物件の購入を決めると、この第三者機関がさまざまな調査を行い、各種レポートを提出します。この第三者機関を担うのがエスクロー会社です。エスクロー会社を通し、売り手と買い手双方が納得のうえで契約が完了するという仕組みです。例えば、レポートのひとつにインスペクション・レポートというものがあります。物件の構造や設備にトラブルがないか専門家の手で調査されるというものです。他にも複数のレポートがあり、自ずと建物の状態が詳らかになるのですから、このエスクローシステムは非常に利便性が高い。アメリカの中古不動産市場の信頼性を高めているシステムです」

相続対策では、必ずリビングトラストに加入する

さらに、アメリカで資産形成を行う場合、アメリカと日本の税法それぞれの違いを知れば、より高度な戦略が立てられるとニックは言う。

「例えば、プレイノに投資家自身の希望に適った中古アパートを購入したとします。この建物の価値が高まり、大幅なキャピタルゲインを期待できるなら、スピード減価償却の終わる5年目を出口として、新たな物件を複数購入し、加速度的に資産を積み上げていく戦略も立てられます。売却の際、売値以上の物件を購入すれば、キャピタルゲイン税を繰り延べできるからです。これが『1031エクスチェンジ』というルールです」

「1031エクスチェンジ」を活用して上手に資産形成をすれば、不動産所有者の意に沿った形での資産形成が可能となる。相続など大きな税金対策に迫られたケースで、多大な効果が期待できるのだ。

「アメリカには消費者保護のため、リビングトラストという生前信託があり、これに加入すると、自分の死後の財産管理が容易になります。要は生きているうちに、Aという物件は配偶者に、Bという物件は長男に、Cという物件は次男に、というふうに名義を変更できる仕組みで、日本でいうところの遺言書のような役割を担います。違いがあるとすれば、第三者に物件を譲り渡したい場合、遺族と第三者の間で相続を巡って揉めることがないということです。日本の遺言書では第三者に不動産を譲り渡したくても、法定相続人である遺族の意向を無視することはできません。一方、アメリカでは所有者の意向が何より優先されます」

アメリカ不動産へ投資を行う場合、日米双方の税制の違いを知ったうえで、目標を設定することがもっとも重要なのだ。

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NICK ICHIMARU/CHAIRMAN & CEO ◎1953年、大阪生まれ。静岡大学教育学部を卒業後、アメリカに渡り、ロサンゼルス・シティカレッジビジネス科を卒業。以降アメリカに40年在住。ファイナンシャル業界にて、保険業、証券業、不動産業、インベストメントマネジメント等の業務に従事し、2002年にリーバンズコーポレーションを設立。

Promoted by リーバンズコーポレーション 文=篠原 洋

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