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不動産投資の潮流が、日本国内への投資から海外を含めた分散投資へと変わりつつある。海外への不動産投資先として、まずは人口の増減、経済成長率が投資判断の一つの目安となるが、リーバンス・コーポレーションCHAIRMAN & CEOであるNICK ICHIMARU は、そこにこだわり過ぎてはいけないと言う。その上で絶対的投資先として、以下3つの理由からアメリカを挙げた。


東南アジア各国をはじめとする新興国がアメリカに及ばない理由

海外で不動産投資を始めようとしたとき、ほとんどの日本人がまず目を向けるのは、成長著しい東南アジア各国などの新興国かもしれない。投入する自己資金が少なくても、レバレッジ効果で将来のキャピタルゲインに期待が持てると考える人が多いのだろう。しかし、ニック市丸は新興国に投資するなら、メリットよりもカントリーリスクを注視したほうがいいと言う。

信用保険サービスのリーティングカンパニー、コファスグループもカントリーリスクを以下のように評価している。



「確かにフィリピン、マレーシア、タイ、インドネシアなど人口が増え続ける東南アジアには世界中の有名企業が進出しています。賃貸ニーズも高まり、地価も上昇している。ただし、これらの国では政治、経済、金融基盤が盤石とは言えず、常に現地通貨の暴落、外貨規制といったリスクが付きまとい、投資のプロでさえ、デフォルトを警戒します。それに対して、アメリカの通貨米ドルは基軸通貨と呼ばれ、世界でもっとも取引量が多く、金融危機にも強いという特徴があります。9.11のテロやリーマンショックを乗り越えた経済基盤の強さが通貨の価値を守っているのです。海外への不動産投資を考える場合、まずはカントリーリスクの低い先進国から候補地を選ぶのが常套手段です。なかでもアメリカは毎年4%の割合で住宅価格が上昇し、空室率も5~8%と低い。新興国と比べても何ら遜色がありません」

先進国の中でも高出生率、高経済成長率で群を抜くアメリカ

2015年に発表されたWorld Population Prospects(総務省統計局「世界の統計2015」)によると、先進7カ国の中で、00年から50年の間でもっとも人口が増え続けるのはアメリカで、00年には2億8千万だった人口が2050年には4億に達すると見込んでいる。一方、もっとも人口減が心配されているのは日本で、20年を目処に急激に人口を減らし、50年には1億人を切ると見られている。多くの日本人投資家が分散投資に切り替えようとする最大の要因と言える。ユーロ圏で圧倒的な経済力をもつドイツも緩やかな人口減少傾向にあり、今後は出生率の低さが社会問題化する恐れがある。

「先進国の中でも、高い出生率を誇り、20代、30代の人口比率が極めて高いのがアメリカです。年間300万人近いペースで人口が増加し、経済成長率も高い。イギリスやフランスは緩やかに人口が上昇していくと見られていますが、さらなる経済成長という点で言えば、いまのところインパクトのある動きはありません。世界を席巻する企業が次々と誕生し、今後も長期的な成長を見込めるアメリカで不動産市場が活況を呈するのは当然の流れだと言っていいでしょう」

テクノロジーの技術革新で、アメリカはさらに世界をリードする

17年第1四半期に総合人材サービス会社ランスタッドホールディング・エヌ・ヴィー(本社:オランダ王国ディーメ)が、世界33の国と地域で実施した労働者意識調査「ランスタッド・ワークモニター」では、世界中の若者の起業意欲の格差が顕著に表われる結果となった。「政府はスタートア ップ企業に対し積極的に支援しているか」という問いに対し、インド、中国、アメリカ、マレーシ ア、カナダの若者は70%以上がイエスと回答している。また、「この国は起業するのに良い国だ と思うか」というアンケートでもやはり、インド、アメリカ、カナダが上位を占めている。ちなみに日本は両方の問いに対し、イエスと答えた労働者は3割程度という残念な結果だった。

「AIやブロックチェーンなどテクノロジーの技術革新は、10年後、20年後の社会を根本から変えていくでしょう。そんな中望まれるのは、開発力に優れた新たな企業の誕生です。このことは不動産投資の世界にも大きな影響を与えます。インドは若い才能に溢れた国ですが、カントリーリスクという点でやや難がある。カナダは居住するには最高の環境が整っていて経済も安定していますが、世界に革新をもたらすほどの起業家は、まだそれほど生まれていません。一方、グーグルやアマゾンを生んだ国、アメリカでは、いまテキサス州がスタートアップにふさわしいエリアとして、有望な若者から脚光を浴びています。シェールガス、シェールオイルの一大産地として有名ですが、採掘を成功させたのもベンチャー企業です。テキサス州では、ITのみならずあらゆる産業にイノベーションを起こす期待に満ちたスタートアップ企業が続々と誕生し、世界中から人、モノ、金が集まってきている。不動産投資においても、近い将来、テキサス州は本命アメリカ不動産市場の中でも、もっとも価値が高いエリアに成長していくと私は確信しています」




参考サイトアドレス: https://www.randstad.co.jp/about/newsrelease/20170511.html



リーバンズコーポレーションのテキサス支社(Dallas)のメンバーをCHAIRMAN/NICK ICHIMARUと、CMO/JACK HIKUMAがご紹介。
テキサス支社:Dallas / メンバー紹介

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NICK ICHIMARU/CHAIRMAN & CEO ◎1953年、大阪生まれ。静岡大学教育学部を卒業後、アメリカに渡り、ロサンゼルス・シティカレッジビジネス科を卒業。以降アメリカに40年在住。ファイナンシャル業界にて、保険業、証券業、不動産業、インベストメントマネジメント等の業務に従事し、2002年にリーバンズコーポレーションを設立。

Promoted by リーバンズコーポレーション 文=篠原 洋

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