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海外不動産をポートフォリオに組み込む投資家が増えている。そのなかでも人気エリアとなっているのがアメリカだ。成長性、透明性、税制優遇など、アメリカの不動産ならではのメリットを、現地物件を数多く扱うリーバンズコーポレーションのCHAIRMAN & CEOであるNICK ICHIMARUに聞いた。


投資家に安心を担保する米国不動産の取引システム

海外不動産投資を成功へと導くためのもっとも基本的な戦略は、人口が増加し、経済成長が期待できて、なおかつ取引における透明性と信頼性が高いエリアに投資することだと私は思っています。近年、インカムゲイン、あるいはキャピタルゲインを求めて海外不動産に投資する人が増えていますが、その理由のひとつとして財政赤字、少子高齢化、先行き不透明な経済状況といった、国内だけに資産を持ち続けることへの不安要因が挙げられるでしょう。こうしたリスクを分散するために、海外資産を持つことは、賢い選択と言えます。

では、実際にどの国のどのエリアに投資すべきでしょうか。日本人の多くは右肩上がりで経済成長を続けるインドネシア、タイ、マレーシア、フィリピンなど東南アジア諸国にまず着目するのではないでしょうか。しかし、前述した取引における透明性と信頼性という点に関して言えば、私は、東南アジア諸国への投資には少々懐疑的にならざるをえません。法整備、税規制、投資制限、自国通貨、取引履歴など、透明性、信頼性におけるリスクを挙げればキリがない。たとえ優良物件を手にしたとしても、不動産法や税制が変われば、運用方法、出口戦略を一から見直さなければなりません。実際、こうした新興国で不動産投資をしたたくさんの日本人の方から、思ったほど投資効果が得られなかったという話をよく聞きます。

言語、風習、文化の違う海外で不動産取引をする場合、透明性と信頼性は何より大切な要素です。弊社が海外の不動産投資先としてアメリカを推奨するのは、何十年もこの国の不動産業に携わり、この国の不動産取引における秀逸なシステムを熟知しているからにほかなりません。そのひとつにエスクローシステムという制度があります。売主と買主の取引に公平中立な第三者機関が入り、情報を開示しながら契約成立までの安全性を保証する制度です。その物件にはどの程度の損傷があり、どこを改修すべきか、すべて詳らかになるので、お金のやりとりに不正・不義が介在しにくいのです。人口増と経済成長は言うに及ばず、情報開示を徹底するアメリカの不動産は投資先として大本命と言えます。

10年後、テキサスから世界一の都市が生まれる

日本の富裕層の方が不動産投資においてもっとも重視するのは節税効果ではないでしょうか。日本とアメリカの不動産投資の一番の違いは、アメリカでは新築よりも中古物件の取引が活発だということです。日本では築年数の経過とともに、建物の価値は大きく下がります。一方、アメリカでは築30年から築50年の中古不動産であっても高値で取引され、中には築100年の物件の価格が上昇しているケースもあります。一般的なアメリカ人には同じ不動産を一生所有し続けるという感覚がなく、年収や金融機関の信用を担保に住居を移る傾向があるので、それが中古市場に流動性をもたらしています。

それゆえ、土地よりも建物の価値が高い。土地神話のある日本とは真逆です。しかも日本人投資家には多大なタックスメリットが生まれます。日本在住者が木造の中古不動産を購入した場合、日本の税制を適用できるからです。日本では、築22年を超えた木造建築の減価償却年数は4年に設定されています。前述の通り、アメリカでは、築年数22年を超えていても建物の価値が下がらず、建物と土地の価値の比率が8対2という物件が数多くあります。中古アパート1棟を1億円で購入したとするなら、4年間は所得から年間2千万円の減価償却費と諸経費を差し引いて申告できるので、節税効果は絶大です。

このアメリカの中古不動産市場を支えているのは、ビシネスパーソンと学生です。彼らが動くところに、不動産市場の新たなトレンドが生み出されると言っていいでしょう。

アメリカで人気のエリアといえば、ニューヨーク、マイアミ、LA、サンフランシスコなどを思い浮かべる人がほとんどではないでしょうか。しかしこれらの都市は不動産価格が既に高騰し、よほどの富裕層でない限り、なかなか投資に踏み切れないでしょう。

そんな中、全米の投資家から注目されているエリアがあります。シェールガス、シェールオイルの産地としても有名なテキサス州があらゆる産業にイノベーションをもたらすだろうというのです。

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実際にここ数年でダラスやサンアントニオ、オースティンに本拠地や拠点を置く企業が増えてきました。自動車業界のトヨタ、IT業界のヒューレット・パッカード社、金融業界のキャピタル・ワンなど、あらゆる業界の雄ともいえる会社がテキサスに進出してきているのです。それに伴って労働者人口も急増しています。またテキサスは教育レベルが高く、起業家精神にあふれた学生たちがこの地に集まり、新たなビジネス価値を創造しようと切磋琢磨しています。アメリカで不動産投資をする場合、産業の活性化に結びつく教育レベルが高いエリアは、非常に有望です。

そのテキサス州の中でも私たちが特に推奨しているエリアがコーパス・クリスティという港湾都市です。数カ月前、エクソンモービル社が2兆円以上を投下し、世界一のエチレン工場をつくり、実に4万5千人の雇用を生み出すと発表したことで大きなニュースになりました。観光地としての面影を残しながら、数年後には世界有数の石油コンビナート地として君臨するでしょう。

そして注目すべきなのは、こうした未来への可能性に満ちたテキサスの不動産が現在、LAやサンフランシスコの3分の1程度の価格で取引されているという点です。

弊社は、アメリカに軸足を置き、税務知識と語学に長けた日本人スタッフを各地に抱え、現地の有力なブローカー、セールスエージェント、仲介会社とのネットワーク網を長年かけて構築してきました。テキサス州だと、ダラス、オースティンに支社を構え、私自身もコーパス・クリスティに自宅を購入しています。日本人投資家に対しても、日本語で物件の紹介から売却まで、ワンストップでサービスを行ってきました。アメリカの不動産市況を知り尽くした私たちでさえ、現在のテキサスの活況ぶりには驚かされるばかりなのです。

世界でもっとも安定した不動産取引を約束してくれるアメリカ、中でもテキサスは、今後、飛躍的な発展を遂げる可能性に満ちたエリアです。節税効果はもちろん、インカム、キャピタルゲインを享受できる物件を購入するチャンスは、まさに「今」なのです。



リーバンズコーポレーションは、テキサス州不動産情報に特化したウェブサイトを開設中。最新物件情報など、詳しくはこちらから。
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NICK ICHIMARU/CHAIRMAN & CEO ◎1953年、大阪生まれ。静岡大学教育学部を卒業後、アメリカに渡り、ロサンゼルス・シティカレッジビジネス科を卒業。以降アメリカに40年在住。ファイナンシャル業界にて、保険業、証券業、不動産業、インベストメントマネジメント等の業務に従事し、2002年にリーバンズコーポレーションを設立。

Promoted by リーバンズコーポレーション text by Hiroshi Shinohara photographs by Kiyoshi Hirasawa edit by Akio Takashiro

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