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澁谷 賢一氏(日本不動産イニシアティブ 代表取締役)

失敗しやすく、リスクが高そう・・・。そんなイメージが強く、なかなか手を出しづらい不動産投資。日本不動産イニシアティブ 代表取締役の澁谷賢一氏によれば「失敗するべくして失敗している」という。

「不動産投資を成功に近づけるためには、最低限、立地の選択を誤らないことが大切です。目先の高利回りに惑わされてはいけません」



同氏がオススメするのは「都心部の中古ワンルームマンション」への投資だ。例えば、交通のアクセスが良く、環境の良い六本木や渋谷といったエリアの中古ワンルームマンションは常に一定のニーズがあり、空室リスクがほとんどないという。

安定した収入源のみならず、節税効果、レバレッジ効果など、他の投資にはない魅力を持つワンルームマンション投資。不動産と税務のプロ集団を率いる澁谷氏に、ワンルームマンション投資のメリット、そして投資を成功に導く方法を聞いた。

例えば、いま、2000万円をもっている場合、高級車と投資用ワンルームマンション、どちらを購入したいと思いますか。自分の資産となる点ではどちらも共通しています。いまどちらが欲しいか、といわれると前者を選択する方も多いでしょう。しかし、後者のワンルームマンションは、将来にわたって毎月安定的なキャッシュフローを生み続ける源泉となる点で資産の性格に明確な違いがあります。毎月の家賃収入で、ローン返済を賄い、資産形成をしていく。ローン完済後には一戸当たり毎月7、8万円の安定収入が得られ、数千万円の価値ある資産が形成されるという、いわば将来への投資といえます。

不動産投資に失敗している方というのは、投資実行に至るまでの情報量が少ないことが多いです。インフラ整備が進むエリアなのか、税金対策として運用できるか、金融機関の評価が付くか、あるいは万が一のときに売却しやすいか、というように多面的に考えるべきなのですが、電話営業などの勢いに押されて購入してしまうケースがいまだ絶えないのが現状です。

不動産投資を成功へ近づけるためには、最低限、立地の選択を誤らないことです。目先の高利回りに惑わされてはいけません。六本木や渋谷などに存在する築30年、40年といった中古ワンルームマンションの中には、いまだに賃料が微増しているケースも少なくありません。交通のアクセスがよく、環境のいいエリアは、いつの時代にも一定の需要があります。

特にワンルームマンションの場合、入居者は単身の方なので、会社員だけでなく、大学生や個人事業主にもニーズがあり、空室リスクがほとんどありません。2月、3月など、人の入れ替わりの激しい時季に空室期間があっても、むしろチャンスとしてとらえることができます。新たな入居者を迎えるときにリノベーションをしっかりやれば、賃料を2千円、3千円と上げていくことも可能です。不動産は長期に価値が続く資産なので、この数千円が大きく資産価値に影響します。アイデアひとつで物件の価値が上がるのも、投資の楽しみですね。

弊社がお勧めしている東京都心部の優良中古ワンルームマンションは、ご自分の投資スタイルに応じてレバレッジをかけていくこともできますので、ひとつの優良物件を足がかりに、自己資金を過剰に投入することなく複数のマンションを所有し、資産を積み上げていくことが可能です。弊社のお客さまには30戸以上にも及ぶポートフォリオを組んで運用されている方もいます。リスク分散しやすいのもワンルームマンション投資の魅力です。将来の投資ストーリーが見えていない方は、まずは5戸、毎月35万円の収入、1億円の資産形成、ここを目指してみましょう。



不動産と税務のハイブリッド経営


賢い不動産投資というのは、物件を所有することで得られる可処分所得、いわゆる「使えるお金」を最大化し、自分が描いたライフプランに即した資産形成を行うことです。私たち日本不動産イニシアティブは主に個人向けの投資用不動産を扱っていますが、物件を販売した時点がビジネスの終着点だとはまったく考えていません。むしろ、お客さまのマンション投資を後押しするサービスを整え、将来に役立つさまざまな想定を道筋として指し示すことに力を注いでいます。

弊社の母体であるブリッジ・シー・グループは、投資と不動産および税務会計のプロフェッショナルが集まって立ち上げた企業です。現在、100億円を超える資産のマネジメントを世界各地で行っています。海外デベロッパー、賃貸・建物管理会社、リフォーム・リノベーション会社、税理士法人などで構成され、グループのシナジーを生かした包括的なサービスによって成長してきました。一昨年には、かつて港区を中心に超高級マンションを開発し、現在は管理を行っている歴史ある不動産会社、「ドムス」が弊社グループに参画しました。

グループ全体としては創業6年目に入りましたが、もともとは富裕層向けの投資事業をメインに活動してきました。投資と税金はセットであるため、創業家一族、経営者の資産運用のみならず、相続準備まで任されることがたびたびあります。クライアントさまの目的のなかには税金対策も含まれ、その税金対策と切っても切り離せないのが不動産です。数千万円の区分マンションから数十億円の物件売買、そして開発まで行うようになると、不動産全体の知見が深まり、その一方で問題意識も生まれます。俯瞰的な投資の視点から不動産ソリューションを追求していけば、人々にとって豊かで幸せな暮らしの実現に貢献できるのではないかと確信し、立ち上げた会社が日本不動産イニシアティブです。

一攫千金を狙ったアグレッシブな投資を好む方もいらっしゃいますが、リターンとリスクには相関関係があることに注意すべきです。もちろん、リスクのないところにはリターンは存在しませんので、自分なりの投資基準を徐々に見つけていくことも肝心です。投資初心者の方は、安定的なリターンが獲得でき、リスクが限定的なワンルームマンションから始めて、様子を見てみることをお勧めします。

そこで、弊社では投資家の皆さまにノウハウや知識を提供すべく、年に200回以上セミナーを開催し、「周辺環境」「建物構造」「築年数」など、物件選びの際に極めて重要となる30のチェックポイント、東京の不動産市況、節税テクニックなどを、真摯に丁寧に説明しています。メリットやリスクの話は聞き飽きたという方も多く、このセミナーは大変好評を頂いています。人々の暮らしに役立つ不動産、税務などの長期にわたり培った専門知識を、胸を張ってお伝えしている点が支持されているのだと思っています。

将来を見据えた資産形成を

冒頭で、複数物件を保有してポートフォリオを構築している方の話をしましたが、私たちのいちばんの強みは、グループ会社と連携し、物件の紹介から、資産管理会社設立、税務アドバイス、相続対策、賃貸管理、リノベーションや海外投資まで、ワンストップでサービスを行うところにあると自負しています。私たちのビジネスの典型的な事例をひとつ挙げましょう。

私たちのクライアントさまに、個人で病院を経営されている40代の方がいます。ワンルームマンションをご購入いただいた際、弊社を気に入ってくださり、税務顧問を私たちのグループ会社が請け負うことになりました。

お付き合いが深まっていくうちに、病院を法人化し、社会に貢献していきたいという思いを打ち明けてくれました。また、その方にはご子息がいらっしゃって、この医療法人を承継することもわかりました。となれば、相続対策は必須です。医療法人の具体化とともに、私たちが提案したのは、資産管理会社の設立でした。資産管理会社を活用することで、日々の税金対策や相続対策に有効な手法を用いることができるからです。

結果的にこの資産管理会社を立ち上げたことで、お客さまの期待以上の成果を上げることができました。現在では、その方は資産管理会社を通して都内に複数のワンルームマンションを保有していますし、節税効果のなくなった物件の入れ替えの提案などもさせていただいています。

将来のこと、家族のことを考えた場合、アセットアロケーションのなかに不動産は絶対組み込むべきだ、と私は思います。世界各国の主要都市の不動産と比較しても、東京の不動産はまだまだ魅力度が高いです。マイナス金利導入後、イールドギャップが拡大しているいまの市況は、マンション投資を始めてみるよい機会です。

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澁谷 賢一(しぶや・けんいち)◎公認会計士・税理士。100億円超のアセットマネジメント、ファンド運営を行うと同時に、個人・法人向けの不動産ソリューションを提供。日本不動産イニシアティブ、ブリッジ・シー、ドムスの代表取締役、BC税理士法人の社員税理士を務める。

▷日本不動産イニシアティブの詳しい情報はこちら
 http://jrei.co.jp/

Promoted by 日本不動産イニシアティブ 文=篠原洋 写真=五十嵐佳代 ヘアメイク=吉仲真輝 編集=高城昭夫

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