サラリーマンが不動産投資を始める際に聞こえてくるのが、こうした声だ。しかし、中には超多忙でも不動産投資で成功を収める人もいる。Williamson-Dickie Japanの代表を務める、平山真也氏もその1人だ。
経営者として結果を残しつつ、「不動産投資」で成功するためには何が必要か。
ポイントは“長期的視点”だ。平山氏は「郊外の物件は利回りがよく見えがちですが、長期的視点に立つと人口減などのリスクもあります。しかし、都心であればインバウンドの需要も見込めるので、物件の価値もそれほど下がらない」と語る。
事実、同氏は東京23区、それも山手線の内側のエリアに限定。ワンルームマンションに狙いを絞って投資を行っている。
「短期の収支で一喜一憂していては成功を望めません。不動産投資も経営と同じでビジョンを持つことが大切です。そういう意味では、プロパティエージェントの野呂田義尚さんのサポートは大きかったですね」（平山氏）
平山氏と野呂田氏の対談から、長期的視野に立って不動産投資を成功へ導く方法を探った。
野呂田：平山さまとは4年ほど前からのお付き合いで、その間に都内に複数不動産をご購入いただきましたが、率直に想定外だったこと、現在困っていることはありませんか。
平山：それがないんですよ。物件の購入を決断する前に、私は御社の営業に相当ヒアリングを重ねます。それに対し、いつも誠実に回答を頂いているので、すべて納得済みで購入しています。こうしたコミュニケーションを大切にされているので、御社を信頼できるのです。不安材料のひとつである空室期間も最長で2週間ほどなので、優良物件を運用している感触をもてています。
野呂田：弊社では長期保有をお勧めしていますが、物件の売却のタイミングはどのようにお考えですか。売買を繰り返し、収入をさらに増やしていく方法もあると思います。
平山：私も戦略的には長期保有と決めています。残債が減っていけば最終的にはリターンも上がっていくという考えもできますし、いま所有している物件は資産価値がそれほど下がるとも思えません。多少の売買はあるかもしれませんが、基本的には仕事の実績や、年収など信用力を担保にし、資産形成を行いながら、将来のために何かを残していくという考えです。
野呂田：いま与信の話に触れられましたが、日本人はどちらかというと預金して将来の備えにするという考え方が多いと思います。一方でアメリカ人は自分の与信枠を目いっぱい使って投資しますよね。株式もFXも不動産も人生のポートフォリオのなかに組み込まれています。
平山：信用というのは長年積み重ねてきた財産ですから、それをレバレッジするのは当然の考え方です。やはりデフレが長引いたので、日本全体が内向きになっているのでしょう。ようやく有効求人倍率、賃金も上がってきましたが、そもそもデフレを受け入れてしまうのもおかしいと思っています。個人も企業も一生懸命コストカットし、安全策を取っても、その先の未来に何かしらの展望が開けるわけではありません。成長していくしか未来は切り開けないのだから、前向きに考えるべき。何かに投資しようというときに、私は選択肢のなかから不動産投資を選んだわけです。
野呂田：平山さまはDickiesの北アジアプレジデントで非常に多忙な日々を過ごしていると聞いています。一分一秒を大切にされていると推測されるのですが、不動産投資に時間的な価値を感じられることはありますか。
平山：時間的価値といわれると少し難しいんですが、私はビジネスの進め方をはじめ、物事を計画的に行うほうだと思っています。ただ、私生活に関してはずっと無頓着でした。さて、資産運用をどうしようかと漠然と考えていた時に御社と出会ったわけです。不動産はきちんと運用すれば、ちゃんとリターンが返ってくる商品だということが、いまは実感できています。
人それぞれにふさわしい立地がある
野呂田：Dickiesは日本国内に18店舗のオンリーショップをおもちです。また、中国にも早くから進出し、大きな成功を収めています。不動産会社とも相当お付き合いされてきたと思いますが、逆の立場になって新たな発見はありましたか。
平山：ひとつは大家さんの仕事は相当なクリエイティビティが必要だということです。御社の営業と話している時にも知的な刺激を受けることがあり、何より不動産経営の方向性を投資家自身が決めることが大切だと気づきました。不動産投資をどこまで極めることができるか、それも面白いなと思っています。
野呂田：不動産投資で最も重要なのは何をおいてもまずは立地だと思います。それこそ平山さまが本業でやられている店舗展開と同じような感覚で行っていけば、安定した運営ができるのではないですか。
平山：もちろん、私の商売もやっぱり立地が非常に重要になります。ただし、それがすべてというわけではありません。不思議なんですが、それ相応に家賃が高くても、店の売り上げに貢献してくれる場所というものがある。私たちは長い間、時間をかけて丁寧なモノづくりを心がけてきた結果、ブランド力に磨きがかかってきました。需要と供給のバランスもありますが、我々のブランドにふさわしい、理にかなった立地というのもあるんです。私は都内各所にワンルームマンションを複数所有していますが、入居者さまのことを常に気にしています。わかりやすくいえば、芝浦のマンションにはビジネスパーソンが入居していますし、春日には学生が入っています。仕事や学業において、こうした場所を拠点にするのは理にかなっていますよね。入居者のことがわかれば、入居者それぞれに寄り添ったサービスを行うこともできます。その分、賃料を上げても喜んでくれる方もいると考えています。
野呂田：平山さまの発想は非常に得心がいきます。やはり人が住むところですから、細かいところに気を配るのは、オーナーさまだけでなく、我々不動産会社ももっと考えなければいけませんね。物件を安く販売した結果、家賃を安くする以外に何もサービスができないというのでは投資家さまにも、入居者さまにもメリットがないわけですから。
平山：小売業は特にそうなんですが、ディテールはとても大事です。入居者さまだけでなく、不動産会社の営業は投資家を絶対現地に連れて行くべきですが、それを怠る人もいると聞きます。後で地盤が脆弱だったとか、旧耐震だったとか、避けるべき物件だったとわかればトラブルにもなります。それを回避するために、不動産を販売した後のフォローを大切にする御社の姿勢には共感を覚えます。
野呂田：ありがとうございます。ところで平山さまの物件は、東京23区、山手線の内側にほぼ限られていますが、何か理由はあるのでしょうか。
平山：郊外の物件は利回りがよく見えがちですが、長期的視点に立つと人口減などのリスクもあります。都心の場合、インバウンドの需要も見込めますし、物件の価値もそれほど下がらないと思っています。私は一攫千金を狙うタイプではないので、相当な余力がない限り、アグレッシブな投資はしないでしょう。
野呂田：平山さまは、確固たる投資哲学をお持ちです。不動産投資を始めようと考えている方には、参考になる話が多いと思います。
平山：私の場合は、費用対効果を考えて、ワンルームマンションに狙いを絞っています。不動産投資も経営と似たところがあって、ビジョンを持つことが大切です。短期の収支で一喜一憂せず、長期的かつ広い視点でポートフォリオを組むことで、安定した資産形成が可能になるのではないでしょうか。
野呂田：平山さまは海外でも活躍されていますが、ポートフォリオのなかに海外投資という選択肢もあるのでしょうか。
平山：確かにそのような話もよく頂きますが、まずは日本でのベース固めですね。
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野呂田 義尚（のろた・よしたか）◎1978年、北海道生まれ。97年に大手海運会社に入社し、会計・税務処理、実地監査などの業務を担当。2007年、プロパティエージェントに転職。10年に取締役、11年に常務取締役に就任。立教大学大学院ビジネスデザイン研究科を修了、MBAを取得。
平山 真也（ひらやま・しんや）◎1978年、大阪府生まれ。京都大学法学部卒。ベイン・アンド・カンパニーに入社後、リクルート、カート・サーモン・アソシエイツ、中国最大のカジュアルアパレルブランドMetersbonweを経て、2008年ディッキーズの中国法人に副社長として参画。11年に日本法人を立ち上げ、15年6月より北アジアプレジデントを務める。
Dickies◎1922年アメリカ・テキサス州で誕生したワークウェアブランド。第二次世界大戦中、政府の要請を受けて何百万枚もの制服を生産し、90年代にはストリートカルチャーブームが到来し、スケーターたちが「874ワークパンツ」を愛用したことでファッションブランドとしての地位も確立。現在は世界110カ国以上で展開している。
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