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天崎 日出雄(ボルテックス 取締役 アセットマネジメント本部長)

超高齢化、人口減少、人材の流出・・・。日本の中小企業、とりわけ地方企業を取り巻く環境は厳しい。 事業の先細りが予想される中、持続的に成長していくにはどうすればいいのだろうか。そのカギは「オフィスビル投資」にある。

実際、100年続く長寿企業の数を業種でみると、オフィス賃貸業が2位にランクインしている。不動産投資事業を手がけるボルテックスで、取締役アセットマネジメント本部長を務める天崎日出雄氏は言う。

「都心のオフィスビルに投資すれば、安定的な賃料収入が見込めます。それが本業を下支えし、持続的成長を可能にしてくれます」

従来であれば、オフィスビル投資には億単位の資金が必要となるため、地方企業の経営者は、なかなか手が出せなかった。しかし、ここ数年で変化を見せている。きっかけは「区分所有オフィス」という新たな投資スキームの登場だ。

「都心のビルをフロアに区分し、さらに一口100万円(最大500万円)からの投資用に小口化すれば、資産運用の選択肢に不動産を加えることができます」(天崎氏)

地方が抱える課題の克服に挑戦するボルテックス。天崎氏に、その課題解決策を聞いた。



先進国の中でも、日本は最も早く超高齢化社会に突入していく。技術力や商品開発力に優れた地方の中小企業でも、後継者がいない、人材に恵まれないなどの問題に直面している経営者の方々がたくさんいます。こうした社会の変化に対応できなければ、業績がいずれは悪化することが目に見えており、企業の持続的な成長は望めません。

経営者の皆さまは、日々このようなお悩みを抱えています。私どもボルテックスは、不動産、それも「区分所有オフィス®」という新たな概念の商品によって事業継続性、相続や事業承継などにかかわるさまざまな課題を解決し、100年続く長寿企業づくりのお手伝いをすることがミッションであると考えています。日本の長寿企業の数は、業種で見ると清酒製造業が第1位、第2位はオフィス賃貸業であり、東京では賃貸業が第1位となっています。東京に本社・倉庫・工場をもつ老舗企業の多くは、それらをオフィスビルに変えることで、安定した賃料収入を得て本業の下支えとし、経営の持続的成長と円滑な事業承継を実現しています。

しかし地方企業や新進企業ではこうはいきません。本業を支える「新規事業」として、東京でオフィス賃貸業ができれば企業を存続させる有効な戦略となりますが、東京のオフィスビルの多くは、財閥系企業、外資系企業と一握りの富裕層が保有しています。こうした不動産は都心の一等地にほぼ限られるうえに、莫大な資金を要し、事業として行うには管理の体制も整えなければならないので、地方の企業経営者には、手が届きませんでした。

ここに風穴を開けたのが、「区分所有オフィス®」という新たな不動産投資の商品です。「区分所有オフィス®」はワンフロアという最も小さい単位で、100年企業と同じビジネスが可能となります。ビル一棟への投資は無理でも、ワンフロアであれば、財務状況に応じた適切な投資も可能になるというコンセプトです。

弊社のビジネスモデルは、まず、都心の商業地にあるミッドサイズのオフィスビルを一棟購入し、リノベーションしてバリューアップを図ります。もともと希少性の高いビルを、さらにハイグレードな内外装にして付加価値をつけていくのです。このオフィスビルを「VORT®」シリーズと名づけ、高付加価値物件としてワンフロアごとにお客さまに分譲しています。

お客さまの本業をバックアップするのが目的ですから、不動産を活用した財務戦略の提案、金融機関との融資交渉、ご購入後の管理と運営、さらには出口戦略までワンストップでサポートしていく体制を整えています。おかげさまでここ数年は毎年1.5倍ずつ業績を伸ばしておりますが、それ以上に私どものご提案の結果として、製造業、販売業、サービス業などこれまで不動産にご縁のなかった多くの業種のお客さまから、事業継続性が向上した、というお声を頂くことが大きな成果だと考えています。



喫緊の難題を解決するポートフォリオ


私どものお客さまの多くは資金に余裕のある方でも、まずはワンフロアを購入し、立地や規模を見ながら、本業との兼ね合いも考慮して段階的に累積保有しています。最近では、事業の業種・業態の変更、相続・事業承継など大きな対策が必要となるケースも増えています。これまでも都心の数十億円のオフィスビル一棟が早急に欲しい、というお話はたくさんありました。

しかし、タイミングよく希望通りの物件を見つけるのは非常に困難です。また、ビル一棟を所有すると、その物件と命運を共にすることになり、そのエリアに何か問題があれば、その物件の価値を失ってしまうこともあります。これを「区分所有オフィス®」を複数組み合わせて保有するという発想に転換することで、こうしたリスクさえも分散できるのです。

私どもの強みは、都心の主要5区を中心としたオフィスビルのフロアごとの分譲ですので、例えば、銀座、渋谷、品川、新宿の「区分所有オフィス®」をワンフロアずつ組み合わせて、ご希望のビルをオーダーメイドですぐにご用意できます。これが「区分所有ポートフォリオ」という商品です。

実際に昨年、相続対策を目的に、ポートフォリオというかたちで、数十億円分のフロアを組み合わせて購入されたケースもありました。都心のプライムエリアを組み合わせて、相続資産の評価圧縮を図りつつ資産運用のリスクも分散して、万一のときにはご子息たちに円満に分割できると、ご満足いただきました。このようにポートフォリオを活用すれば、目的に応じてご希望の規模のビルをご用意することができます。

またオフィスだけでなく、コンビニエンスストアや飲食店などの組み合わせや築年数など、さまざまなカテゴリーを組み合わせることも可能です。お客さまの目的に合わせて、一棟のビルを所有するよりも、多くの利点を得られるのが、この「区分所有ポートフォリオ」の最大の特徴です。

「Vシェア®」が市場を活性化する理由

日本は高齢化が進むなかで、個人の金融資産は1700兆円あると言われています。その大半は50歳以上のシニア層がもち、運用されずに預貯金となっています。今後は年金支給も65歳から70歳となることが予想されますので、そうした大切な資金を適切に運用していくことは重要な問題となります。私どもが扱っている物件は、億単位の投資が必要になりますので、限られた方のサポートしかできません。試行錯誤の末、行き着いた答えが、区分所有のさらなる小口化でした。

都心のビルをフロアに区分し、さらに一口100万円(最小500万円)からの投資用に小口化すれば、運用益もキャピタルゲインも同じように享受できます。このサイズなら、皆さまの大切な資金運用の選択肢に不動産を加えることもできる。そんな発想から生まれたのが「Vシェア®」という画期的な商品です。この取り組みはまだ始まったばかりですが、近い将来、全国のお客さまが都心に来られて、数十億円のオフィスビルを「私はあのビルのオーナーです」と言える日が来ると信じています。このような新しい不動産投資の在り方が新常識として一般個人層にまで広がっていけば、不動産は流動性のある資産として超高齢化社会の、日本経済をより活性化する起爆剤になると考えています。

今後、東京は2020年のオリンピックを契機として、そのレガシー効果とその後に続く再開発によって、世界で最も美しく、安全で、インフラの整備された都市として発展し、さらに世界から注目されるでしょう。一極集中する東京のオフィスビルを活用して地方企業の財務基盤の強化と活性化をサポートし、地方創生を実現すること。さらには、世界に先駆けて超高齢化社会を迎える日本で、個人でも都心の不動産に投資する機会をつくりながら、「区分所有オフィス®」という新常識を各国にも広げていくことが、私たちのミッションであると考えております。

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天崎 日出雄(あまざき・ひでお)◎学習院大学卒業後、大手食品メーカーの経営企画を経て、外資系保険会社で国内営業、海外の系列企業の役員(CMO)として新会社の設立、教育や再建に携わる。2014年に入社。営業部門、海外部門、マーケティング部門を統括。趣味はクラシック。

衣装協力:LONNERCO.03-3494-3571

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Promoted by ボルテックス 文=篠原洋 写真=三木匡宏 スタイリング=石関淑史 ヘアメイク=仲嶋洋輔 編集=高城昭夫

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