数カ月前、不動産業界の友人から電話がかかってきた。「シモン、なぜまだニューヨークにいるんだ? マイアミに来いよ。フロリダはビジネスに好意的だ」と。
そして、彼だけがそう考えているわけではない。
周囲の雑音に耳を傾けていると、ニューヨークにはもはやチャンスがないように思えるかもしれない。しかし、数字を見ると、まったく異なる姿が浮かび上がってくる。
2026年上半期のニューヨーク市における投資用不動産売買額は173億8000万ドル（約2兆7700億円）に達し、Arielのリサーチによれば前年同期比37%増となった。つまり、資本はここにあるが、選別的である。
各アセットクラスにおいて、資本はリセットされた評価額、成長するファンダメンタルズ、そして政策との整合性に投資している。これらが存在しない場合、資本はディストレスとより低い取得価格を求めている。
機関投資家と個人投資家がフリーマーケット・マルチファミリーを狙う理由
マルチファミリー(集合住宅)のアセットクラスでは、ニューヨーク市は前年同期比21%増の49億5000万ドル（約7880億円）の成長を見せた。
マルチファミリー分野は、フリーマーケット、レント・スタビライズド(家賃規制付き)、アフォーダブル・ハウジングという3つの明確なアセットクラスに分かれており、それぞれ独自の市場動向を示している。上半期はフリーマーケット物件が支配的で、マルチファミリー売買総額の69%(33億9000万ドル（約5400億円）)を占めた。レント・スタビライズド資産は22%(10億8000万ドル（約1720億円）)、アフォーダブル・ハウジングは残りの9%(4億8000万ドル（約764億円）)だった。
上半期の取引の大半がフリーマーケット・マルチファミリーだった理由は、投資家が「昨日の価格で今日のファンダメンタルズ」を求めているからだ。フリーマーケット物件の現在の価格は、平均して2017年のピーク時から約16%下回っているが、家賃はこの6年でほぼ60%上昇した。これは機関投資家にとって非常に魅力的な投資テーマである。
今年上半期に行われた機関投資家の取引の一つが、コロンバス・スクエア・ポートフォリオの売却だった。MetLifeとUDRが2012年にこの案件を購入し、今年上半期にMetLifeが持分をCarmel Partnersに2億4130万ドル（約384億円）で売却した。これは23%のディスカウントとなる。同じ資産、3つの異なる投資家、3つの異なる判断だ。Carmel Partnersはディスカウント取引に応じ、UDRは将来性と付加価値ある負債のために保有を続けた。
投資しているのは機関投資家だけではない。規制解除された物件、バリューアド案件、そして小規模な税クラス保護資産に対して、個人投資家や海外投資家からの需要も見られた。
したがって、フリーマーケット・マルチファミリーに関しては、投資家の層が厚い。すべては最近の評価額と成長するファンダメンタルズがカギとなる。
アフォーダブル・ハウジング:ミッションと投資家リターンが真に整合する分野──プロジェクトベース・セクション8
アフォーダブル・ハウジングは大きく異なる。ここでは、官民の整合性がすべてであり、アフォーダブル・ハウジングの中にも多くの異なるバリエーションとアセットクラスが存在する。
他よりも整合性が取れているのがプロジェクトベース・セクション8で、上半期のアフォーダブル・ハウジング売買4億8000万ドル（約764億円）のかなりの部分を占めた。このカテゴリーでは、テナントが支払う低い家賃が、家賃補助、固定資産税減免、政府系機関や住宅都市開発省(HUD)融資の機会によって補完される。低所得世帯に質の高い住宅を提供するというミッションと、投資家のリターン獲得の可能性が両立している。
2026年上半期の主要なプロジェクトベース・セクション8の取引には、Ariel Property Advisorsが仲介した2件の売買が含まれる。マンハッタン・バレー・アパートメンツが7500万ドル（約119億円）、ハドソン・ビューII&IIIが4500万ドル（約71億7000万円）だ。さらに、Related CompaniesがJonathan Rose Companiesに210 Sherman Avenueを5060万ドル（約80億6000万円）で売却した。
プロジェクトベース・セクション8はこの10年、レント・スタビライズド住宅よりもはるかに価値を維持し、フリーマーケット・マルチファミリーに近いパフォーマンスを示してきた。これは偶然ではなく、手頃な家賃、物件レベルの経済性、投資家リターンのより良い整合性を反映しており、継続的な投資と保存を促している。
ニューヨーク市のレント・スタビライズド分野をどう救うか
整合性の欠如はどこに見られるか? レント・スタビライズド・マルチファミリーだ。ここでは家賃が低く、補助金や税減免によってそれを引き上げる手段もない。実際、家賃指導委員会(Rent Guidelines Board)はほんの数週間前に、1年および2年のレント・スタビライズド賃貸契約について家賃据え置きを決定した。
これらの資産に何が起こるか? 過去6年で経費は家賃の2.5倍のペースで成長し、純営業利益を侵食し、財務および評価額のディストレスを招いている。
財務的な圧力を超えて、この動きは物件全体に深刻な物理的ディストレスを引き起こしている。レント・スタビライズド物件のオーナーは、空室が出た際、その住戸を再賃貸することが経済的に成り立つかを検討しなければならない。多くのオーナーは成り立たないと結論づけている。その結果、州の住宅コミュニティ再生局(Homes and Community Renewal)が家賃指導委員会に送った書簡によれば、5万7000戸を超えるレント・スタビライズド住戸が空室のまま放置されている。これはニューヨーク市の総計約100万戸のレント・スタビライズド住戸の約6%に相当する。
これが評価額にどのような影響を及ぼしているか? 上半期、レント・スタビライズド物件は平均63%のディスカウントで取引された。そのうちの一つが、破産手続きの中で4億5100万ドル（約718億円）で売却されたPinnacle Group Multifamily Portfolioで、2018年の評価額を60%下回った。Lefrak Organizationのような長年の一族もレント・スタビライズド市場から撤退しつつある。
レント・スタビライズド分野には多くの課題があり、市および州には主に2つの解決手段がある。
- 一つは、レント・スタビライズド住宅をアフォーダブル・ハウジングに転換すること。これには予算が必要となる。
- 二つ目は、民間投資家によるレント・スタビライズド住宅への再投資を促し、1回限りの家賃リセットを認めて、現在空室となっている5万7000戸を市場に戻すことだ。
現状維持は財務的および物理的なディストレスを加速させるだけである。レント・スタビライズド住宅は、整合性の欠如そのものだ。これは市として解決すべき構造的な問題である。
クラスAオフィスの復活:家賃、リポジショニング、記録的なリース契約
オフィス分野は2026年上半期に極めて好調で、前年同期比31%増の37億6000万ドル（約5990億円）となった。
クラスAでは、ファンダメンタルズがすべてだ。ミッドタウンのオフィスの一部では、平均1平方フィートあたり90ドル（約1万円）を超え、300ドル（約4万円）超のリース契約もある。
過去6カ月だけでも、クラスAオフィスビルで2300万平方フィートがハイエンド法律事務所、金融機関、テクノロジー企業にリースされた。Colliersによれば、その一部は更新契約であったという。
なぜかと問うなら、テナントに聞いてみるといい。ある大手法律事務所のシニア・パートナーは私にこう語った。「地下鉄からハドソン・ヤーズのビルへ直接入って、ジムに行き、それからオフィスへ移動してクライアントとランチを取る。すべて同じキャンパス内で完結する」と。
もはや目標は単にデスクスペースを提供することではなく、優秀な人材を惹きつけ、引き留めるためのホスピタリティ体験を提供することにある。このテナント需要こそが投資を牽引している。
SL GreenがBlackstone GroupからPark Avenue Towerを7億3000万ドル（約1160億円）、1平方フィートあたり1176ドル（約18万円）で購入したのは、このトレンドを象徴する事例だ。マンハッタン最大の商業オフィス大家である同社は、10年前にBlackstoneが取得した価格とほぼ同じ価格で購入したが、リポジショニングして高いファンダメンタルズを享受できるという確信を持っていた。ここでも、同じ資産、2人の異なる洗練された投資家、2つの異なる判断という構図が見られる。
クラスAオフィス空間での好調はクラスBにも波及している。改善するファンダメンタルズが家賃成長を促し、これらの資産をクラスB+およびAへ戦略的にリポジショニングする動きを引き起こしている。
スマートな政策によるニューヨーク市の住宅危機の克服
オフィスの最後のカテゴリー、オフィスから住宅への転換は開発分野に該当し、2026年上半期に前年同期比61%増の38億8000万ドル（約6180億円）へと急伸した。
開発は政策との整合性が肝要であり、オフィスから住宅への転換はその典型例だ。
101 Greenwichは、上半期に取引され住宅に転換される予定の17棟のオフィスビルの一つであり、過去2年で開始された65件の転換プロジェクトの一つでもある。実際、市には約1万6000戸のパイプラインがある。なぜか? 優れた政策があるからだ。
467mの固定資産税減免制度は、開発業者にこれらの転換を経済的に成り立たせ、市がこれらの住戸の25%をアフォーダブルとして受け取ることを可能にする。良い整合性である。
従来の税減免制度である421aでも同様に良い整合性が存在した。Tavros Capital Partnersが304 Pearl Streetの権利確定済み421aサイトを1億4300万ドル（約228億円）で購入し、そこには600戸の新規住宅が建設される予定だ。
新規のグラウンドアップ開発における税減免に関して、依然として整合性は保たれているか? 保たれている。485xプログラムでは、112の異なる敷地が取引された。そのほとんどが444 Carroll Streetに似ている。Arielが今年上半期に1900万ドル（約30億3000万円）で売却したこの敷地には、99戸の建物が計画されている。なぜ99戸か? 99戸を超えて開発すると、485xの税減免が経済的に機能しなくなるからだ。
市は供給不足に追いつくために年間約6万戸を生み出す必要がある。実際にはその半分程度しか生み出せていない。さらに、規制によって毎年約1万戸のレント・スタビライズド住戸を失っていることを考慮すると、実質的には必要数の約3分の1しか純増していない。
供給を増やし、それによってフリーマーケット家賃を引き下げるため、市におけるより多くの開発を促す政策を検討する必要がある。
今後注視すべき主要な要因
今後、何に注目すべきか?
- 言うまでもなく、金利はすべての投資家の関心事だ。経済や株式市場に変化があれば、ファンダメンタルズに影響を及ぼすだろう。
- 住宅ローンの満期。単にディストレスという意味だけでなく、より多くの取引を生み出すという意味でも重要だ。リファイナンス時の住宅ローン金利ははるかに高くなっている。
- そして最後に、政策だ。特にアフォーダブル・ハウジングとレント・スタビライズド住宅の保存に関する市の政策。市はどのように対応するのか?
私がなおもニューヨーク市に賭ける理由
マイアミの友人と、ニューヨークを去るべきかどうかという彼の問いに戻ろう。
私の答えは断固としてノーである。雑音に耳を傾けることはできるが、資本を見れば、投資は存在するものの、選別的であり、ファンダメンタルズと政策の整合性を重視していることが分かる。
だから私は、雑音ではなく資本を追うことを選ぶ。
