値上がりを続けてきた東京都心のマンション市場。その象徴ともいえる湾岸エリアで、これまでとは異なる動きが見え始めている。マンションリサーチ株式会社が、東京都中央区・江東区の中古マンションを対象に行った調査によると、2024年中盤ごろから在庫が急増。その後、在庫の増加は落ち着きを見せているものの、現在では平均10％を超える値下げを経て成約するケースが一般化しているという。
一見すると在庫が減り、市場が回復しているようにも見える。だが、その裏では何が起きているのか。値上がりを続けてきた湾岸マンション市場の現在を、調査結果から見ていこう。
【調査概要】
調査期間：2023年1月～2026年6月
調査機関：マンションリサーチ株式会社
調査対象：中央区・江東区の中古マンション
サンプル事例数：106,877事例
調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計
値上がりを続けてきた湾岸マンション
港区や中央区、江東区の湾岸エリアでは、これまで全国でも突出したマンション価格の上昇が続いてきた。特に大型のタワーマンションは、居住目的だけでなく、国内外の投資マネーの流入先にもなった。円安や超低金利、都心部の新築マンションの供給不足なども追い風となり、「多少高くてもさらに値上がりする」という期待感が市場を支えていたという。
しかし最近では、高額マンションの値下げや販売期間の長期化がニュースなどでも取り上げられ、港区の高額マンションや湾岸エリアのタワーマンションが「価格調整局面に入った」と言われることも増えている。
2024年中盤から在庫が急増
市場に大きな変化が現れ始めたのは、2024年中盤ごろだ。高額帯の大型マンションを中心に売り出し件数が急増し、それまで低水準だった在庫が積み上がるようになった。
今回の調査では、それまで「売ればすぐ売れる」と考えていた所有者が利益確定を目的に売却へ動き始めた一方で、その価格を受け入れる買い手が減少したと分析。価格が高止まりするなか、市場の流動性が徐々に低下し始めたという。
出典：福嶋総研
出典：福嶋総研
中央区・江東区ともに2024年中盤以降、在庫は急増した。一方、直近ではその増加ペースは落ち着き、横ばい、あるいは微減へと転じている。
これだけを見ると、市場が回復し始めたようにも見える。しかし、今回の調査では市場の実態を把握するためには「在庫件数だけでなく、どのような価格で成約しているのかを見る必要がある」としている。
