「今から投資目的で不動産を購入しても大丈夫なのか」——都心の不動産価格が高騰するなか、そう躊躇する個人投資家も少なくないだろう。
不動産経済研究所の調査によれば、首都圏の新築分譲マンションの平均価格は2026年上半期に1億135万円となり、初めて1億円の大台に乗った。中古市場でも高騰は同様だったが、ここにきて潮目が変わりつつある。東京カンテイの調査によれば、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中古マンション価格は2026年4月に過去最高値（1億8822万円）をつけたのを境に、5月は1億8748万円（同－0.4％）、6月は1億8512万円（同－1.3％）と2カ月連続で下落し、下落率も拡大している。値上がり益を狙う投資家にとって、この局面転換は無視できない動きだ。
このタイミングで、個人投資家は不動産とどう向き合えばいいのか。不動産のスペシャリストとして35年間市場と向き合ってきた三菱UFJ信託銀行専務執行役員の田中正吾に、不動産投資のポイントやマーケット環境などの話を聞いた。
不動産投資で成功する人の条件
──不動産投資で成功するための秘訣、ポイントはどう考えているか。
田中正吾（以下、田中）：私の認識では、富裕層で不動産投資に成功する方には3つのタイプがあります。
ひとつ目は、プロ並みに不動産を勉強し、稼ぐコツや知見、投資の目利きを持っている方です。目利き力とは、いつの時代でも多くの人が魅力を感じるような立地・建物を見極める目と、その物件にどう付加価値を付けられるかを見抜く力。これは不動産の知見だけでは養えず、世の中の流れや次に流行るものまで含めて、あらゆる要素にアンテナを張っておく必要があります。
ふたつ目は、資金力が豊富で決断力があり、時には逆張りができるような方。思い切った投資ができ、タイミングや運が良ければマーケットの上昇局面に乗って成功するパターンです。たとえば、コロナ禍で苦戦したホテルを個人の富裕層が購入し、その後の劇的な反転上昇で価値が何倍にもなった、という例が実際にありました。
3つ目は、最高のプロフェッショナルな不動産アドバイザーを持っている方です。
──今後の不動産価格の推移はどの分析されていますでしょうか。
田中：誤解を恐れずに言いますと、リーマンショック以降の20年、特にコロナ以降の急上昇局面では、よほど不良在庫を掴まない限り、何を買ってもターンを稼げました。ほとんどの方がそうであったと思います。しかし、これからは変わります。そこまで甘くはなく、いつの時代でも誰が見ても魅力を感じるような潜在能力のある物件、あるいは付加価値をしっかり付けられる物件を選び、しっかりと目利きをしていかないと、これまでと比べ簡単にリターンを稼げないと思います。
