前世代にとって、アメリカンドリームと快適な老後への道筋は比較的明快だった。コンドミニアムやタウンハウスといった初めての住宅の頭金を用意できるまで賃貸に住み、必要に応じてその物件を売却し、その資産を元手により大きな住宅を購入する。そして最終的には住宅ローンを完済するまでその家に住み続ける。長期的な賃貸生活者は、経済的に成功していない、あるいは住宅を所有できない人々と見なされることが多かった。
今日、その道筋はもはや一直線ではなく、投資のあり方も大きく変化している。最大の変化の一つは、賃貸がかつてのような負のイメージを持たなくなったことだ。実際、多くの富裕層のアメリカ人が主たる住居として賃貸を選択している。
これは、彼らがもはや住宅所有を最良の投資と見なしていないからだろうか。リモートワークの台頭により、多額の住宅ローンでは提供できない柔軟性が求められているのだろうか。それとも、別の何かがこのトレンドを牽引しているのだろうか。
専門家の見解を紹介する。
数字が物語る真実
大都市やその他の生活費の高い地域では、高所得者でさえ価格に驚きを隠せない状況だ。
ロサンゼルスの高級不動産エージェント、アンジ・カタラーノ氏によると、住宅ローンの支払い、固定資産税、保険料を考慮すると、月々の住宅費が約1万ドルから3万ドル以上になることも珍しくないという。
「私のクライアントの多くは200万ドルから500万ドルの価格帯で物件を探しています。ロサンゼルスの高級不動産市場では、これらの購入者の多くにとって、会話の焦点は本当に手頃さではありません。彼らの資金がどこで最も効果的に働くかということなのです」
そして、ロサンゼルスのような市場では、さまざまな要因により、その資金は一戸建て住宅で最も効果的に働かない可能性がある。
「私が目にしているのは、一部の購入者が自分のニーズを快適に満たす住宅を賃貸することに満足し、資本のより大きな部分を投資用不動産に振り向けているということです。多くの場合、これらの物件は賃貸収入を生み出し、時間の経過とともに入居者によって住宅ローンが返済され、長期的な資産価値の上昇から恩恵を受けることができます」
つまり、主たる住居ではなくコンドミニアムや賃貸物件に投資することが、その物件の種類によっては、長期的により経済的に合理的である可能性があるということだ。
「物件の種類はさまざまです。特にロサンゼルス、パームスプリングス、サンタモニカのような、短期賃貸規制がより厳しくなった市場では、Airbnbスタイルの投資よりも長期賃貸投資への関心が高まっています。一部の購入者はコンドミニアムを購入していますが、他の購入者は小規模な集合住宅や従来の一戸建て賃貸住宅に注目しています」と不動産エージェントは語る。「彼らは強力なキャッシュフロー、高い賃貸利回り、そして場合によってはより家主に有利な規制環境に魅力を感じています」
カタラーノ氏は、このアプローチは10年前に彼女がロサンゼルスに移住した時の標準ではなかったと言う。
「これは、私が最初にここに来た時よりも、今日ではるかに一般的な会話のように感じます。住宅価格は所得よりもはるかに速く上昇し、借入コストは過去10年間の大部分よりも大幅に高くなっています。この組み合わせが、高所得者でさえ住宅所有に対してはるかに分析的なアプローチを取るという、ある種の完璧な嵐を生み出したのだと思います」
柔軟性の重要性
多くの富裕層が賃貸を選択するもう一つの理由は、長期的に資金を投じるのに適した不動産をまだ見つけていないということだ。
ニューヨークのブラウン・ハリス・スティーブンスのトップブローカーであるリサ・シモンセン氏は、最近、2ベッドルームのホテルレジデンスを月額6桁で賃貸した。「そのタイプの取引は、特定の超富裕層のクライアントが、サービス、プライバシー、デザイン、即時性、そして完全なターンキー体験にどれほどの価値を置いているかを示しています」
問題の一部は、売りに出されているすぐに入居可能な物件が不足していることだ。この在庫不足により、購入者は適切な機会を待つ間、賃貸に押し込まれることが多い。「彼らは、購入で妥協したり、工事が必要な物件を引き受けたりするよりも、完成されたサービス付き住居を賃貸することを好みます」とシモンセン氏は指摘する。
コンドミニアム品質の賃貸物件の台頭
富裕層のアメリカ人が賃貸を選択するもう一つの理由は、さまざまな市場でコンドミニアム品質の賃貸物件の入手可能性が高まっていることだ。年間（月額ではなく）6桁を賃貸に費やす人々でさえ、超高級住宅へのアクセスがこれまで以上に増えている。
一例は、フェニックスのザ・バーゲンだ。思慮深く設計された住居には、高い天井、ウルフ製の家電製品、ビルトインバー、さらには副次的な食器洗い機と冷蔵庫を備えたケータリングキッチンが備わっている。コンシェルジュサービス、リゾートスタイルのプールデッキ、フィットネスセンターなどのアメニティを備えたザ・バーゲンは、高級賃貸者が望むあらゆる贅沢な機能を本質的に提供している。
しかし、そのレベルの贅沢にはプレミアムが伴う。ザ・バーゲンは、2ベッドルームと3ベッドルームの住居で月額8000ドルから2万ドルの家賃を要求している。比較として、Zillowのデータによると、フェニックス地域の同等の住宅は通常、月額2300ドルから1万ドル以上で賃貸されている。
マーケティングの変化
もう一つの新たなトレンドは、開発業者が高級コンドミニアムを、セカンドハウスとして使用し、不在時に賃貸する投資家に向けてマーケティングしていることだ。一例は、レファーツによって開発されたパルマ・マイアミビーチ・レジデンスだ。オーシャンビューと高級インテリアを特徴とし、すべての住居は受賞歴のあるスタジオ・ラミレスによって完全に仕上げられ、家具付きで提供される。
レファーツの創設者兼CEOであるメンディ・チュダイトフ氏は説明する。「レファーツにとって、それはより完全な所有体験を創造することを意味します。パルマは、短期賃貸の柔軟性だけでなく、その周辺の完全なライフスタイルを強調しています。ウェルネス、利便性、デザイン、ビーチへのアクセス、レストラン、そして人生のさまざまな段階に適応できる住居を所有する能力です」
柔軟性という要因
しかし最終的に、柔軟性が富裕層の購入者が賃貸を選択する最大の理由かもしれない。
「一部のクライアントはすぐに購入する能力を持っていますが、完全な確信を持つまで資本を流動的に保つことを好みます。彼らは、今日の自分のライフスタイルに合った住宅を賃貸しながら、ビジネス、投資用不動産、プライベート取引、またはその他の機会に資本を投入している可能性があります」とシモンセン氏は言う。
一方、サーハントのエージェントであるピーター・ザイツェフ氏は、これをより広範な世代間シフトの一部と見ている。
「若い投資家や富裕層の購入者は通常、資金が投資ファンドに縛られているか、他の場所に資本を投入しているため賃貸します。潜在的にリスクが高く、したがってリターンも高いのです。年配のより洗練された投資家は、ポートフォリオを多様化する傾向があり、不動産が安全で長期的な投資であること、および/または税金を繰り延べる方法であることを知って不動産を購入します」
したがって、市場は現在少し停滞しているかもしれないが、それは富裕層が不動産を放棄しているからではない。彼らは不動産への投資方法を再定義しているのだ。増加する富裕層にとって、彼らが住む家と投資する不動産はもはや同じものではない。主たる住居に資本を縛り付ける代わりに、彼らは柔軟性、流動性、戦略的投資を優先しながら、今日望むライフスタイルを賃貸しているのだ。
