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マイナス金利導入後も、住宅市場に改善の兆しは見られない。

日銀が2月から導入した「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」(以下マイナス金利)を受けて不動産市場では、先にマイナス金利を導入したスイスやデンマーク、スウェーデンなどで住宅市場が加熱しているとして、日本でもそうしたことが起きるのではないかとの思惑が働いたが、現在のところそうした動きは確認できない。

東日本不動産流通機構によると、3月の首都圏における中古マンション成約件数は3,590件と前年比で3.7%減少し、6か月ぶりに前年同月を下回った。不動産経済研究所によると4月の首都圏新築マンション発売は39.6%減の2,693戸と4か月連続減。契約率は67.6%と、高不調の分岐点とされる70%を再び下回っている。

一方でJ-REIT(不動産投資信託)は堅調な動きを示す。マイナス金利の導入で10年もの国債利回りが大幅に低下したことを背景に、平均利回りが3%台であるJ-REITは、主要な買い手である金融機関などの機関投資家にとって魅力的に映るためだ。

もちろん住宅ローンは量的緩和やマイナス金利を受けて歴史的な低金利水準にある。全期間固定のフラット35は1.080%(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合)変動金利に至ってはじぶん銀行がわずか0.497%だ。

仮に現在の金利水準で3,000万円の新築住宅を購入する場合を考えてみる。引っ越しまで含めた諸費用150万円まで含めて3,150万円を全額住宅ローンで購入した場合、月々の支払いは81,728円である。都市郊外では土地30坪・建物4LDK30坪の新築一戸建てが3,000万円内外で売られている(じぶん銀行・変動金利・期間35年の場合)。同様の地域でこれを8万円台ではとても借りられないから、毎月の支払だけ見れば「借りるより買ったほうがトク」が実現している。

加えて、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合には「住宅借入金等特別控除」が利用でき、年末ローン残高の1%を10年間、所得税から控除できる。つまり0.497%で資金調達すると、1%の還付を受けられるということ。住宅ローンにおいては「事実上のマイナス金利」がすでに実現しているのだ。

しかしこのような状況下にあっても住宅購入に火がつかないのはなぜか。

我が国の住宅市場は今後、少なくとも新築市場について今後回復する見込みはないと断言していいだろう。理由は2つ。ひとつは「圧倒的な需要不足」。住宅購入適齢期である30代は年々減少しているうえ、持ち家率も低下傾向でパイは減る一方。そもそも社会保障が手厚く将来不安を持たないデンマークやスウェーデンなどと日本を比較することに無理がある。日本では、終身雇用や年功序列といったかつての日本の就業慣行が崩れ非正規雇用が増加、人口減少に加え少子化・高齢化も手伝って社会保障負担が増し将来の見通しが立たないなかで、住宅を購入する地合いにはない。

 

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